网民：我是网络从业人员，在您的演讲中出现了网络营销，网络营销在房地产中有多大的空间和应用？
王志纲：我首先声明，我是网络门外汉，属于一个月上网一次的人，但是我所有的员工，都是新浪的网民，是他们每天给我传递信息，是他们在给我扫盲。由于员工的影响，所以我现在开始关注网络的手段了，我是认为网络下一阶段，特别是象新浪具有垄断性的网络平台，不得了，非同一般，特别是房地产方面。我们在上海做事的时候，上海有一家最大的代理行，一年代理的业务是六十多亿，他们花了三百万做了一些事情，我说下一步的网络营销不得了。他用三百万做了什么呢？所有的人到上海来，花钱一刷卡一点击，就象卫星定位系统一样，想在那里买楼就定徐汇或者浦东，点出自己的希望，比如说希望跟白领在一起，或者跟海归在一起，就会推荐你一些东西，接下来再选择，你希望买多少价格的，筛选到最后，会有一个你希望的楼盘出现，就象看美女一样，每个毛孔都看的很清楚。园区、园林、户型、材料、报价、洗澡间、马桶、洁具，这使我一看傻眼了，几乎所有进入上海的人都要投石问路。以后我相信，任何一个城市，包括代理行的人，我建议你们赶快跟房地产协会联手跟新浪一起做一个平台，全中国的网络都这么做开了之后，不得了。网络是资讯的无限制扩大化，而且从宏观到微观想了解什么就有什么。而且今天的中国是流动非常大的社会，特别是新浪的客户大多数是白领，就象游牧民族一样选择良木而栖，在广州、深圳有房子的人，在上海还要购买房子，因为他们是游牧民族，所以给他们造就了很大的空间。前不久有一个很大的老板跟我谈，想合作一个项目，想收购一家公务机的航空公司，他咨询我的意见，能不能在北京、上海、广州三个点，做三个中国最顶级的卖给柳传志、刘永好等人，天上有公务机走，地上有我们的房子可以住。这个思路很有创造性。
网络平台，特别是新浪这样的网络平台，做房地产营销，做房地产的展示，特别是做房地产的讨论和聊天室，空间是非常大的。比如象南国奥园，有人告诉我这个社区的网站是全中国最好的，自己就搞了一个区域网，每天在网上探讨东家长西家短，孩子怎么教育，怎样监控老公，还有怎么对付发展商，形成了网上的平台，大家感情非常好，一下子打破了现在中国社区的互相不往来的情况。这里给人们的启示是什么，文化营销，生活方式的营销，借助的是网络。所以网络营销明天的空间是非常大的。
现场提问：王志纲先生，您认为城市的定位决定房地产开发的特色，即赋予房地产内涵。现在广州房地产开发已经到尾声，大批房地产北伐，对广州来说还有多少机会加以改变？一个城市概念的提出到经营，究竟需要多长的时间？广州的房地产已经有那么大的概念了，应该怎样进行整合和调整？
王志纲：这个问题很大，很难一下子说清楚，我想说清楚几点。毛泽东有一句话很精采，众多事物是由矛盾组成的，但是要抓住事物的主要矛盾，我延用毛泽东的思想，我想应该这样回答。未来最高层次的竞争，就是区域之间的竞争和城市之间的竞争，这是不言而喻的，所以就把市长推到前面，回避不了，以前是管理城市，现在是经营城市，城市竞争很关键是区域竞争，带来一个问题，发展商是流动的，刚才说了资本是逐利的，哪里的水草好就往哪里去，这里不存在道德或者背乡的问题，一边是所有的市长都在争夺资本和投资，一边是发展商在选择水草而居，这是一对矛盾。所以我们要锁定这个问题，广州、广东还有未来吗？这样谈问题的话，我们就很清楚了，回到这一点上，广州、广东肯定有未来，而且未来非常的广阔。
但是现有的操作方式，走到极限了，就象今天秘书长说到的，他也不得不承认一个问题，现在广州的房地产供过于求，就是属于买方市场，过剩了，对消费者来说这是好的市场经济，如果是短缺，是坏的市场经济，就会出现腐败，如果大量过剩，资本危机了。所以要互动，讲的是这个道理，在这个前提下，因此广东还是两个层面的问题，第一个层面，从常规地产上，我们大可以把我们成功的经验被法东进赶快克隆移植到内地赚钱去，这边是营销经理到那边做营销副总，这边是营销人员到那边做营销经理，把图纸拿过去就行。就象在广州有一个金桂园搬到哈尔滨，图纸拿过去一做在哈尔滨引起轰动，一抢而空。但是还是必须要超越，在战略上超越，所以下一步是呼唤广东企业的战略性超越，这就要站在区域经济上看问题，这就会发现很大片的生机，广东人有大笔的钱，但是没有地方休闲，于是到北方去休闲，但是为什么不能在广东呢？广东有很大片的开发区，土地的价值越来越贵，而且市场的竞争越来越激烈，在这样的背景下也面临着洗牌。
比如说IT行业，我明显感觉到上海是IT行业的头，就是硅片，包括台湾的台基电都过来，下面是几千家的关联行业过来，做的是上游。升值是苏州包括浙江，广东做什么呢？全是低质易耗品，鼠标等，都是属于低档货，这样今后整个区域价值的提升，也面临着这样的困难，所以怎样提升园区的价值，这也给发展商提供了充分发挥自己价值的机会，甚至在西安，我们在西安打造一个港，是省长出来牵头的，非常不得了，这也是一个系统工程。还有就是商业的广泛化，象上海新天地这样的城市名片，空间非常大，又购物又休闲，给发展商很大的空间，如果做好这些文章，就是百花盛开了，这个城市和区域又有了春天。从常规的地产来说，的确做到尽头了，应该北伐，但是从这个地区来说，应该要进行战略创新，只有这样才能有生机和未来，不创新则死。
现场提问：我有一个问题想请教一下。按照房地产业的发展周期，房地产市场有起步、成长、成熟和衰落的过程。请问，您判断现在广州和深圳市场目前居于哪一个阶段？今后一个时期内，这两个市场的市场规模会处于怎样的状况，是增长还是平稳还是衰落？
王志纲：要回答这个问题可能要把话题扯的更远。三五年前有经济学家跟我争论，世界五百强没有房地产商，所以中国房地产商兔子尾巴长不了，后来我研究美国和世界五百强，一百年前，看世界五百强，绝大多数是房地产的发展商，在美国。五十年前，你们可以看日本，大多数是房地产发展商。二十年前看香港，是房地产开发商。这说明了一个问题，城市化作为工业革命的卵生子，是有阶段性的，纽约是十九世纪末二十世纪初形成国际大都市的，亚洲四小龙就不用说了，一个国家、一个社会城市化从30%率到70%，是一个高速发展的时代，到了70%之后，就开始进入平稳期了，所以说现在美国或者欧洲，包括香港房地产开始低迷，甚至退出支柱性产业的前台，这都是有关系的，欧洲现在的房地产开发量都比不上上海。回过头看中国，去年的城市化率是37%左右，按照中国每年8%的发展速度，到了2020年初步实现小康，城市化率是55%左右，我们可以想一想，将近有二个亿的人口，要城市化，这就是中国最大的市场和消费的源泉。
刚才也讲到了所谓广州和深圳房地产的衰退和成长期，我是这样看的，我认为深圳的房地产，作为以居住为特点的增长会越来越慢，大量的孔雀东南飞。但是以投资为特点的，也不会有大的突破，但是有一个很大的机会，这个机会是什么呢？就是粤港一体化，这样的情况下深圳的房地产应该有非常大的机会，广州也有这个可能性。
现在广东在做很大的战略性部署，不能小看，包括大机场、大物流、大港口、大流通，这些东西是光干不说的，现在全世界非常看好中国，日本几大汽车巨头都落户于广州，总书记去了德国之后，德国疯狂了，德国的发展商，包括象奔驰、宝马，都拼命向广州递秋波，都看好中国的市场。所以如果机遇把握好，广东的板块是不能小看的。从这个角度来说，从内涵来说，它应该是有很大的空间，从外延来说，如果我们把人们由于收入水平的不断提高，恩格尔系数不断降低，所呼唤出的对文化、需求、审美方面的需求对接出来，开发出这样的房地产产品，我相信这个空间更不可估量。
