新春楼市实录：百姓期待真正的普通住宅(图)

松江泰晤士小镇一角
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　　内环大户房：价格不在理想中

　　李先生是想靠贴补差价置换改善居住条件的一族，这一部分市民往往将原居住的旧公房进行以小调大或以二调一的房屋置换。这样操作，一方面是必须售出旧住宅才能解决资金问题。另一方面的好处是：置换的物业房价水平都处在相等的大环境中，所要准备支付的只是增加面积部分的资金，操作风险比新添一套房、原有旧公房又不出手小得多。因为新添一套房的话，一旦房价再出现回调，则新、旧两套房子将全部"套牢"。而采取贴补置换的方式，"套牢"的不过是增加面积的部分。

　　一般拿出来置换的旧公房，虽是早年建造的，但如果地段、朝向好，出售还是较容易的。但问题是李先生想买近五年来的新房型或次新房，地段又有不低的要求。这类房源目前的总

房价都在180万元左右，卖了旧房自己还要帖上100万元以上，这价格李先生承受不了。高不成，低不就，李先生买房有点难......

　　内环大户型：抛盘不少价高难攀

　　已经连续几年的春节前后，从事传媒行业的李先生都在选择改善住房。在谈到自己购房第一考虑要素时，他毫不犹豫地吐出这两个字“交通！”。理由很简单：“不想把太多的时间和成本消耗在路上。”由于几年前家庭经济较拮据，李先生只能观望和了解楼市。到后来房产非理性暴涨，他置换房子的计划只能搁浅。直到2005年下半年，中央宏观调控后房价逐渐理性回归，李先生找楼的愿望变得越来越迫切了。

　　正是基于交通原因，几年来李先生始终把看房区域锁定在内环线内，如今也是不变初衷——“最远也就是内环线边上”，而且指定了要轨道沿线房。他说自己的工作需要经常在外奔波，而且家有三代同堂五口人，老人就医、小孩读书，靠近轨道线无论去哪里都方便，当然房型少不了也要三房两厅，所需的面积在100平方米以上。李先生期望的区域内楼盘有不少，春节前后李先生首先从网上找房源，然后电话请一些固定的中介为他找房子，但这些二手房的单价普遍在每平方米1.2万元以上。尽管李先生会出售自己住的小房能解决首付、

装修等问题，但还要借上100万元的债务，这一点对于家庭月收入不到1.2万元的李先生来说实在是力不从心。

　　李先生的困惑：我想要的房子这辈子高攀不上了吗？

　　李先生目前的困惑是：房价是否还会往下走？“我属于每年房产商统计的所谓的刚性需求之类，因为三代同堂五口人，挤在一室半的老房子里，孩子大了，必须要分房了。”但这种需求没能在流通领域即

房地产的交易中得以实现，至少目前没法实现，把自己归入刚性需求一族就没意义了。虽说目前好象投资客已缺位，新接盘的很少，但作为有潜力的市场，内环的房价与与李先生的刚性需求能合拍吗？

　　中介如是说：楼市正在回归理性

　　一位在春节期间还在勤奋工作的小中介职员介绍说，目前在二手房市场，看房的人还是蛮多的，只是成交寥寥。原因来自几方面：一是一些在内环以内5年以上的二手老房开价和新房差不多，价格不太合理；二是在许多投资客手里的次新房不赚它个翻倍出售不肯罢休，所以房价依然高高在上，能接盘又是想自住的人很少。有一个投资客手中有29套市中心的房子，现在照他的开价实在卖不出去，干脆做起了租赁生意。尽管如此，与去年相比，内环以内的楼市总价格差不多也跌了10——20%。照目前的趋势，若楼市下跌，内环也不会例外，这与地段的稀缺性关系不大，只是跌得多与少的问题。因为很多人有本土情节，目前的楼市正走向理性回归。

　　新春购房成交量不足去年一半

　　经过近一年的宏观调控，上海的房价正在回复到一个较理性的水平，春节长假正是看房选房的好时机，但真实的市场购买力看来并不买帐，新年交易前五天，成交量还不足去年同期的一半。根据网上房地产交易数据显示，自2月1日恢复交易起前5天，全市共签约新建商品房317套，其中住宅263套，而去年同期签约新建商品房为711套。

　　从已经成交的263套住宅房源分布情况来看，中、外环线的房源242套(中环线房源124套，外环线房源121套)，占了9成以上，而内环线的房源成交仅有18套，这说明在市场打击投机，限制投资以后，老百姓真实的购房需求还是以中外环线为主，过去那种内环线高价房排队抢号的现象一去不复返了。

　　作为传统淡季，今年春节的销售更显冷清。从了解的情况来看，虽然不少开发商长假期间在售楼处做好了充分的开门迎客准备，但看房者仍然寥寥，询问的电话也只有零星几个。也有一些开发商抓紧春节进行市场推广或是与一些老业主搞一些联谊活动，希望从中挖掘新的客户资源，为节后推出的房源做准备。例如即将在2月底开盘、位于西藏北路中兴路的绿洲雅宾利花园，在春季期间开始推广用于房源预定金卡。而更多的开发商并没有把“宝”押在这个春节长假，由于市场走势低迷，购房者对市场预期普遍走低，一些楼盘的销售负责人对新年的销售任务感到压力，预计未来的竞争也将变得更加白热化，因此早早开始准备起新一年的销售策略。

　　购置婚房采取梯度改善量力而行

　　从事IT业的王先生向本刊透露，他计划在年内结婚，如今婚房是个大问题。由于王先生仅参加工作三年，经济基础有限，目前虽然房价虽已一定程度上回归理性，但对于三成的首付依旧感到有些吃力。因此他希望购买价格适中的楼盘，今后再进行梯度改善。楼盘最好是离市中心不太远，周边的商业、交通配套达到一定的成熟度，并且邻近已通车或在建的轨道线路。王先生近来经过看报以及朋友介绍后搜集到了不少相关信息，初步衡量了一下，目前有两个板块的房源吸引了他的注意。

　　普陀万里板块：成长型社区潜力巨大

　　首选是普陀万里板块。万里板块位于普陀区的西北部。王先生经过实地探访，发现当地经过了10年的发展，目前已经聚集了一定的人气。在各项配套方面，考虑到未来孩子的教育问题，他注意到万里板块内有童的梦艺术幼儿园、晋元高级中学等一些知名学校，医院、银行、邮局等公建配套也很集中，板块内的家乐福万里店等商业娱乐设施已经可以让自己在家门口就迅速完成日常采购。此外，邻近的中环线，使未来抵达市中心更加便捷。目前轨道交通7号线也已正式开工建设，它将经万里地区周边的沪太路等，并穿越长寿路、静安寺、淮海路等市中心商业办公区域，最终到达浦东新区龙阳路的世博会。

　　万里板块目前正处于成长型阶段，多数配套与临近的大华社区共享，但随着众多新盘的陆续交房，人气的提升将促进当地各项商业、生活配套的发展。王先生看好万里板块，特别是它未来的规划发展，并且目前以其紧邻中环线的地段，万里雅筑、中环家园等一些新盘均价在每平方米8000元左右的理性定价颇具吸引力。

　　杨浦中原板块：成熟型社区价格实惠

　　除了购买新建商品房，王先生认为二手房也不失为实惠的选择，可以让自己现阶段负担不太重，将来事业发展了，住房还可以进行梯度改善。于是杨浦中原板块进入了王先生的视线。与处在成长型的万里板块不同，中原板块属于相对成熟型。板块位于五角场区域以东，二手房源较充裕，多为房龄在十年左右的工人新村，均价为每平方米7500元左右，在售新盘相对稀少，近日在板块中心民星路上的星云苑开盘，价格在每平方米7100——8600元。各项配套已非常成熟，规模较大的欧尚大卖场，可以很好地满足日常的消费需求；长海医院和市东医院分立板块的南北两端，居民在家门口便可就医；公交线路繁多，距离人民广场45分钟车程。此外，由于靠近共青森林公园以及新江湾城，空气质量相对较好，对于注重健康生活的王先生来说，这也有着相当的吸引力。更为重要的是，该板块未来还有发展契机，板块内的轨道交通8号线目前正在紧锣密鼓地建设中，建成后将直接通往人民广场，对王先生这样的上班族来说会大为便捷，而且周边五角场商圈改造后也将使居民生活便利程度以及区域品位有大飞跃。(文/陈桂兰 张潇博 缪雯)