2006年，上海楼市将从供需两方面进行调控。上海市房屋土地资源管理局负责人表示，今年将围绕保持房地产市场稳定，加强和改善对供应和需求的双向调控。上海将继续贯彻"以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主"和"鼓励消费、规范投资、抑制投机"的调控原则。
在供应方面，根据开发商的资金情况，市房地局将加强预售管理，积极引导开发商分批有序均衡地上市；同时，将通过加大土地供应调控力度，合理控制配套商品房的上市节奏，进一步控制新建商品住房的上市供应总量和节奏。在需求方面，继续落实各项措施，并积极引导市场预期和信心，进一步鼓励市民正常的自住性消费。
可以看到，供需双向调控政策已经在新年伊始对
上海楼市的走势产生了潜移默化的影响。
新盘成交量理性回归
2006年第一个月，上海一手住宅成交154.3万平方米。这个成交量相比2005年最后一个月减少了近30%。而与去年同期的近300万平方米相比，更是减去近一半。每周的销售量没有突破1000万平方米，这一个月内已经连续几周维持在980万平方米的水平上。
从网上房地产获得的数据显示，2006年1月份上海新盘成交量184万平方米左右，其中住宅成交面积达到154.3万平方米，比去年12月份的219.5万平方米大幅减少近30%。这是上海一手住宅市场从去年8月份以来第一次出现成交量下调。这一成交量与去年同期的近300万平方米高峰数值相比跌去一半。
据分析，去年同期，住宅成交均价曾接近每平方米10000元的高位。经过半年多的调控，上海楼市已经逐渐恢复理性，投资者离场使得住房成交量回落至合理水平。今年1月份，由于时至春节，开发商很少有新盘推出，直接影响了新楼的成交量，这也使得1月份配套商品房成为楼市供应的绝对主力，动迁房源供应已经超过全部成交量的50%。
展望：春节前的传统销售淡季，上海楼市的供应量已经降到谷底。而春节从初三到初七在上海新民晚报上，新楼盘仅有两个开盘广告，少而又少，绝大多数房地产开发商选择捂盘。而更多的开发商并没有把“宝”押在这个春节长假，早早开始准备起新一年的销售策略。春节之后，预计开发商将再次展开新一轮促销大战，将有众多楼盘加入对客户的争夺中。
市场消费信心逐渐提升
近日，美联物业(中国)市场研究部针对全国3大城市进行问卷调查，旨在了解上海、深圳、广州三大城市现阶段楼市中，大众对于2006年个人房产投资的倾向以及现时买卖双方的交易心态。其中，上海区域调查结果显示：现阶段上海地区大众心态已经较为平稳，对于2006年个人房产投资行为表现甚为理性。
问卷显示，75%的受访客户认为，基于政策对于上海楼市的调控，有理由相信2006年的上海楼市房产投资回报率定位在5%左右是比较合理健康的。同时，
人民币升值等利好因素，一定程度上增加了本地
房产的投资吸引力，而世博会等一系列国际大型活动的开展，也将在一定程度上刺激本地
房产的升值潜力。
在调查过程中，60%受访者表示，对于中长期的良性投资依旧看好。虽然楼市调控政策对于个人投资房产的意愿有所影响，但仍然相信投资房产市场有利可图。当被问及是否会在未来的一年内继续投资房地产时，有50%的受访者明确表示，在经过一段时间的政策消化后，对于楼市现况已经逐渐接受，进入2006年后只要条件允许，仍然会考虑进入楼市进行投资。对于物业的类型也不仅局限于门栏较低的住宅投资，对于发展较好的商业房产也将加以关注。
展望：节后楼市是探底还是上行？这是大多数有购房打算的人所关心的事。他们的心态是怕过早入市还未见底，过晚了又担心赶不上第一波行情。
一位业内人士表示，人们经历了较长时间的观望期，客观上已积蓄了较大的能量，何时释放只是个时机问题。在经过一段时间的政策消化后，人们对于楼市现状已经逐渐接受。此外，近期并没有明显的不利因素出台。因此，对于理性的投资者或自住者来说，在2006年春节后入市可能是个不错的选择。
二手房价接近“盈亏点”
对于一些近两年购进物业的业主来说，现在的成交价格和当初的买进价格已经到了差不多的水平，有的二手房价已经接近“盈亏点”。
案例一：在中心城区，汉宇地产新华分行近期成交一套云阳花苑的二房，该房面积121平方米，2房2厅2卫，挂牌价151万元，挂牌三周后，以每平方米11800元成交，成交价最终为143万元。
案例二：从实际成交案例来看，房东出于各种原因把房子低价出卖的成交案例也时有发生。信义房产莘松店在节前成交一套浅水湾花园，单价仅有8600元，而浅水湾的行情当时在万元左右。
针对这一现象，汉宇地产总经理施宏睿认为，上海房地产市场调控正在继续和深化中，由于市场在调控中，买家已经出现了一定的结构性变化，这对全年的房地产市场发展有着较为深远的影响。
据汉宇地产市场研究中心的资料显示：2005年初，上海二手房市场上的买家结构是本地购房者、外地购房者和境外购房者各占1/3；这样的比例构成，说明当时市场上投资活跃，尤其是外地及境外购房者的比例加起来超过了60%，本地的自住需求基本已经被抑制。而这些数据在2006年1月中旬已经发生了较大的变化：本地购房者、外地购房者和境外购房者的比例已经转变成60%：20%：20%，中低端物业的市场上主要是本地的自住者，而境外的买家确实也减少了。此外，另一个比较重要的变化已悄然发生，境外买家对上海各区的
别墅项目的兴趣都已经下降，从汉宇地产各别墅专组的市场情况来看，由于近一年来出现的大批别墅项目都是经济型别墅，而且整个别墅的二手市场在成交和价格上涨方面都比公寓市场显得成熟而波动较小，因而投资买家，尤其是境外的投资买家已经逐步减少了对别墅项目的关注。
展望：对卖方来说，前期房价下跌无非是自己从赚得多变成了赚得少，虽然卖方不太情愿，但总还可以接受。但是现在如果再降价，就有可能从赚钱变成了亏钱，这是卖方无论如何不想看到的。预计在2006年，卖方的这种心态将促使价格保持基本稳定，进而渐有买家进入，成交量有一定上升。(文/熊海钧 张潇博)
