案情：
2003年8月15日，金某与某中介公司签订一份《看房确认书》，约定由该中介公司居间介绍，于8月15日带金某上门查看某房屋；金某承诺从看房日起3个月内不私自与售房者或第三方就上述房屋签订买卖合同并进行交易。如违约，赔偿该中介公司房屋买卖总价2%的违约金。当日该中介公司工作人员即带金某上门查看了确认书上载明的房屋。
2003年9月26日，金某经其他中介公司与售房者签订了房屋买卖合同。前一中介公司认为金某严重违约，要求金某支付《看房确认书》中约定的违约金7800元，但金某认为《看房确认书》中的条款为格式条款，应属无效，不存在违约金。双方不能协商一致，该中介公司诉至法院。
评析：
本案是一起购房者在获取
地产中介公司要求购房者承担违约责任而诉讼的案件。本案中的《看房确认书》是该中介公司为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与金某协商，故该条款属格式条款。
根据我国《合同法》的相关规定，认定格式条款无效大致有以下情形：一、以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。二、造成对方人身伤害的。三、因故意或者重大过失造成对方财产损失的。四、提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。本案中的《看房确认书》从内容到格式均不具有《合同法》上规定的几类合同无效的情形，是中介公司为保障自身利益对购房者行为所作的合理限制，既未排除金某接受居间服务的主要权利，也没有免除中介公司一方的义务，中介公司仍按约定履行陪同看房等的中介服务。综上，《看房确认书》是金某签字认可的，应为有效，中介公司有权据此追究金某的违约责任。
判决：
法院支持了我方的观点，判令金某向中介公司支付违约金。
（作者系上海申房律师事务所主任）
孙洪林
