2005-09-22 人民日报 王比学 2006-2-10 13:46:43 |
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七十年后我的房子怎么办
在我国，土地所有权属于国家，我们只能在一定期限内有偿使用。根据我国现行法律规定，住宅的土地使用权期限是70年，那么——— 一、新闻背景 购房合同难住买房人 物权法草案规定：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。”这意味着，建设用地使用权一次取得并非永远使用，它是有年限的。那么，没有了土地使用权，我们还能不能住这房子？ 浙江省义乌市的杨先生最近看上了一套房子，可就在他准备和开发商签订购房合同时，却意外发现了一个问题：合同上写的房屋土地使用年限只有60年。他知道，一般住宅的土地使用年限为70年，可为什么他买的这套房子土地使用年限却只有60年。这份购房合同真把他难住了。
他心想：这是不是意味着今后他要比别人更早补缴土地出让金呢？经过咨询朋友，他才明白，原来房屋土地的使用年限不是从买房之日起算，而是从开发商获得土地之日起算。该楼盘土地在开发商手中因资金不到位拖了几年才开发，所以等楼盖成，土地的使用期限就只剩下60年了。这家开发商取得土地的时间是1995年，而杨先生购买房子的时间是2005年，购房合同上当然只能写明是60年土地使用年限。 杨先生想来想去不划算，最终还是放弃了买房的打算。 70年后，土地使用权到期，房子怎么办？这不仅是杨先生关心，也是每一个已买了房和将来准备买房的人都要面对的现实问题。 据央视一项调查显示，被调查人当中有40％的人并不清楚住宅土地使用年限到底有多久；85％以上的人并不清楚住宅土地使用年限从什么时候开始计算。 其实，我们购买房屋只是拥有了房屋所有权和土地使用权。房屋所有权没有期限，而房屋下面的土地使用权有期限。这就是目前很难解决的一对矛盾。 二、专家点评 购房时要留意土地使用权限 专家提醒买房时，要留意开发商的土地使用权证。从土地使用权证可以看出，土地使用年限是多少，用途是什么，具体性质是什么，以免造成经济上不必要的损失。 70年年限是从开发商拿到土地使用权证算起，但房产项目从开发到销售通常会间隔1至3年，这就意味着住宅的土地使用年限不到70年。 土地使用权期满以后，房子怎么办？北京市人大代表、金诚同达律师事务所律师提出了两种办法：一是如果是社会公共利益需要，国家收回土地使用权，而且连地上的建筑物也收回的话，由国家按有关规定补偿；二是如果不是社会公共利益需要，房子还可以继续使用，但得续交土地使用费。 物权法草案仅仅规定了建设用地使用权消灭时，要办理注销登记，收回产权证书，但是对于附着于地面的建筑物、附着物却没有规定其权利的归属。中国人民大学法学院教授杨立新指出这些还需要进一步修改和完善。 物权法草案中提到，在土地使用权到期前一年可以续期，但是有不少人存在这样的疑虑：房子现在的土地出让金是由开发商来交，那么期满后，出让金是由开发商来交还是业主自己出，也许开发商到时都找不到了。如果由业主自己出，得出多少？ 对此，中国社会科学院法学所陈苏则的观点是，现在明细土地使用权出让金多少为时尚早，毕竟70年以后的房屋、土地等相关物价目前无法预知。 土地使用权期限问题涉及到千家万户，参与起草、修改物权法草案工作的一些法律专家认为，物权法草案对土地使用权期限，只是原则性的规定，希望尽早出台具体措施，以便于操作。 三、审议意见 建设用地使用权可以延期 对大部分购房者而言，现在离土地使用权到期还早得很，这其中引发的问题还不可能暴露出来。我们相信，有这么充裕的时间，法律将会不断完善，70年后我们的房子怎么办的问题就会得到根本解决。 物权法草案第一百五十五条规定：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因社会公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。” 在全国人大常委会审议物权法草案时，贺一诚委员提出，住宅用地使用权年限，现在一般是70年，有房产的人都比较敏感，70年以后房产怎么办？如果有的人忘了申请续期怎么办？如果高层大厦有一部分人申请了，有一部分人没有申请，怎么办？出让人有责任在届满一年前通知有关使用权人，让其申请续期。 针对建设用地上的建筑物归属问题，厉无畏委员说：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人不申请延续的，该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施归属于出让人。这样可能会出现一种情况，即出让人故意让你不申请，因为可以把以后的出让金提得很高。你不接受，就归他所有了。” 四、公众看法 70年限期过短 物权法草案明确了建设用地使用权期间届满后的申请权限和程序，既保障了公民私有财产权，也充分考虑了维护社会稳定的需要。 在日前公布的全国人大常委会法工委收集整理的各地群众对物权法草案的意见中，许多人认为，物权法草案对建设用地使用权设立专章规定，有利于权利人行使权利，使自己享有的建设用地使用权得到保障，更好地利用土地。 不少人认为，住宅用地使用权最长出让期限为70年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。 有的主张延长为100年；有的主张为150年；有的主张取消出让年限的规定，成为永久性权利。 还有的认为，土地使用权期限届满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。 多数人认为，因公共利益的原因，国家要在土地使用权期满时收回土地使用权的，应根据原出让期限与建筑物正常寿命之差给予适当补偿。 也有人提出，法律应该明确申请续期的主体，是业主个人，还是业主会议或者业主委员会。如果业主对于是否申请续期或者续期时间认识不一致时，法律应规定处理办法。 土地使用权出让年限 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （1）居住用地七十年； （2）工业用地五十年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （4）商业、旅游、娱乐用地四十年； （5）综合或者其他用地五十年。 ———摘自国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 ●名词解释 建设用地使用权 有益物权的一种。指对国家所有或者集体所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物以及其他附着物的权利。
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