多元化不是地产商的好选择70％是负债率的底线

2005年9月24日，美国最大的房地产企业普尔蒂公司前总裁约翰·盖勒格(JOHN.S.GALLAGHER)先生来华，传授美国普尔蒂（PULTE)公司经验。9月25日，搜房网对盖勒格先生及其助手施乐进博士进行了独家专访。

搜房网：中国的企业至少从领先的十几家二十几家大企业来看，有的专业于某一个领域，像万达专门做商业地产，万科做住宅；也有一些企业什么都做，但是风险可能会大一些。约翰.盖勒格先生也提到，美国地产商（builder）从事的市场是单一的，商业地产、住宅地产、工业地产等每个领域都清楚分开。对于中国的地产商来说，这些企业做好、做大了以后，多元化是一个可行的选择吗？

约翰.盖勒格：在市场激烈竞争的条件下，房地产开发商或者建造商只能专注于某一个领域，不是说每个人都可以做得很好。市场激烈竞争的条件下，促使企业必然只能在某一个领域、某一个行业做得比较好，而不是在所有的地方做得好。在美国的10大、20大的企业当中，只有一家是既做商业地产又做住宅的。因为商业地产和工业地产完全是不同的管理方式，融资的方式也都是不一样的。

产业集中化是中国房地产发展的必然

搜房网：目前的中国房地产企业数量非常多，规模非常小，即使我们常常说的万科等国内最大的房地产企业，市场占有率在国内不过百分之一。从美国市场的经验来看，扩大规模和产业集中化是不是必然的趋势。从您的观察，这种趋势在中国的障碍是什么？

施乐进：这是必然的趋势。如果房地产市场正像我们在美国观察的那样周期性起伏，这是必然的。经过这个周期小的企业就会被淘汰掉，强大的就会发展下来，这是肯定要发生的，实际上是好事情。有时候房地产的行为、运作的轨迹相对于经济的需求而言是被夸大了，有的时候夸大的很大，通过这个周期以后，就把这个水分给挤掉了。

如果说集中化的最大障碍，可能就是在企业兼并当中存在的很多问题——政策上的问题、法规上的问题，我们的房地产企业不能很好地兼并别人，因为兼并了一个企业以后，整合期就需要两年，这个周期太长了，就会影响到它们发展。但是整合作为一个行业的健康发展来说是有利的。

公司债券是融资多元化的优先选择

搜房网：当前中国房地产金融的状况是，一般说房地产企业的开发资金60％是来自于银行，甚至于更高，达到70％，融资的一元化一直是个问题。如果要解决融资渠道单一的问题，要实现融资的多元化，从普尔蒂的经验看，哪些是比较好的、优先的途径，比如在基金、信托等方式之间？

约翰.盖勒格：我自己是倾向于发行债券的方式。普尔蒂用了很多的债券，以及上市获取的公共资金。还有是属于比上市公司稍微少的一些资金，那是商业信托基金，还有保险金，还有一些养老基金。

搜房网：如果在中国要使用的话，您首先推荐哪几种？

约翰.盖勒格：我最喜欢的还是有实物债权抵押的抵押债券。

50％是比较合适的负债率 70％是负债率的底线

搜房网：刚才您也提到企业过度扩张的问题，美国有些企业出现问题不是因为管理不好，而是扩张太快导致资金运行的障碍。反映这一问题的企业负债率方面，中国有一些好的企业能控制在50％，这是相对比较安全的。按照美国的通常情况和你的经验，负债率控制在多少的情况下，对企业比较健康和安全？

约翰.盖勒格：这是一个非常好的问题。在一年开始的时候，我们希望控制在42％到48％之间；但是在年中的时候应该是58％到60％之间；到了年终的时候，我们就希望在42％到48％之间。这个仅仅是一种指导性的意见。但假如我们看到有一家公司的负债率超过70％以上，这就有问题了，就说明他的资金周转就有问题了。

期房预售也是美国普遍的销售方式

搜房网：关于金融风险，最近我们中国的央行提了好多建议，以化解银行的金融风险，为了减低这个风险，中国央行建议取消期房预售，当然这个建议受到开发商的强烈反对，我想知道预售在美国是什么状况？

约翰.盖勒格：预售在美国是很普遍的。现在美国的安全系数比较高，预售在美国的房地产来说是非常普遍的，不是问题。作为一个高度市场化的国家，预售是交易双方达成的约定。政府不会出台法律一概禁止。

中国房价太高了

搜房网：中国目前有观点认为，中国的房价过高，其依据是房价和收入比指标，说中国的房价收入比达到10以上，而国际上通常认为3－6之间是比较合理的。用这个指标衡量房价科学不科学，依据这个指标，美国是什么样的？

约翰.盖勒格：美国的房价收入比是4到5之间。依此判断房价是否过高是个很困难的问题，因为每个国家不一样。中国刚刚起步，观念也不一样，人的收入也会不断的变化，而且中国有这样的传统，上一代父母很有献身精神，愿意为下一代多付出一些。老一代人为了下一代过得更舒服一点，愿意用他们的努力为后代购买住房，这个因素就不能光用收入来衡量了。

施乐进：中国人买房子有历史的传统信念习惯，在这个时候他们宁可多付一点钱，为了下一代，把这个房子买下来，在这种情况下，再加上中国的经济收入变化非常快，现在是12％（收入与房价比），说不定一两年之后马上就改变，虽然现在是10％、12％的指标，但是中国人并没有完全申报他的收入，现在维持在这个水平上是比较安全的。为什么？因为假如太高的话，假如市场出现波动，老百姓付不起这个房子，就会把这个危险性大大的提高，如果他们失业了，经济上出现问题了，付不起钱，在美国银行马上把房子没收，这样你就流落街头了，银行就会出现坏帐。

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