2005-09-17 中国经营报 李乐朱紫云 2006-2-10 13:47:22 |
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3年追缴房地产企业税款10.05亿元——这是北京地税局历时3年，对北京房地产企业进行的专项检查结果。今年7月，国税总局稽查三处处长孙海亭就曾明确指出，房地产企业偷逃税款问题严重。而前述数字或许可以成为孙海亭言论的最好注脚。
记者从北京市地税局了解到，从2003年～2005年，该局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，共发现有问题企业725家，有问题率为66%。其中千万元以上案件24个，总计追缴税款达10.05亿元。
房企漏税实情
北京房地产企业纳税情况究竟如何？北京市地方税务局从2003年开始的针对房地产企业的专项税收检查或许可以说明其中的实情。
北京市地税局局长王纪平告诉记者，从2003年开始，北京市地税局就开始了专门针对房地产企业的税收检查。在记者获得的检查报告中，北京市地方税务局作出的结论是：在接受立案检查的1103家房地产企业中，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66%；检查总计查补税款10.05亿元，仅滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。
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据记者了解，在这三年之中，国家税务总局先后三次布置地方税务主管机关对房地产企业进行专项检查，结果也不容乐观。
“最主要的问题是取得定金和预售款未按规定申报纳税。”王纪平说。地税部门在检查中发现，由于房地产企业存在大量的定金和预售款收入，不少企业将这两项收入计入往来账户，造成企业的营业收入下降，从而躲避应该缴纳的税收科目和款项，造成税收流失。
此外，索取代开发票滥摊成本、未按期申报纳税也是在此次专项税收检查中发现的比较普遍的问题。王纪平表示，这些在检查中发现的问题，扰乱了市场经济的正常秩序，已经引起了中央和北京市政府的高度重视。
税收何以偷逃
事实上，中国房地产企业运营的特殊周期为偷逃税款提供了足够的空间。“税务部门不是十分了解房地产行业的特殊运作模式，这才是根本原因。”一位不愿具名的地产商告诉记者。
她所言的“特殊运作模式”就是“期房滚动开发模式”。在这种模式下，房地产企业的盈利周期往往会跨越一个年度。“滚动开发的基本特征就是前期大规模举债，直到后期销售才会陆续有现金回收。所以，在一个年度里，房企的账上可能根本就不会有利润。”她向记者分析：如果一个楼盘在2002年正式开始运作，其前期必然需要大量贷款，通常情况下，贷款会占到项目整体所需资金的80%。这就意味着，在2002年中，该项目的运营几乎以完全负债的形式体现，直到得到预售许可证开始预售为止才会产生回款。
“可是按照房地产企业的惯例，在预售开始之前，通常会收取定金，但定金将不会被计入到营业收入，而是通常计入往来账款科目。”她说。“而当预售形成大规模回款之后，如果有代理公司，开发企业可以将预售款的一部分打入各类代理公司的账户，其科目为‘服务费’。”按照上述手法，房企的经营收入自然就会减少，所需缴纳的税款自然也就随之降低。“这里有一个前提，就是从开发立项到形成销售营业收入需要跨越一个年度。”这位地产商对记者说。
而在这样情况下，房地产税收的征管体制却与其他行业并无差异。一位北京市地税局的官员向记者透露，目前我国对企业所得税的征收办法采取的是企业申报——政府征收并结合相应税务检查的模式。对于房地产企业的企业所得税征收也基本采取类似的模式，且同样每年征收一次。
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