非中心·中国房地产前景高峰会

非中心·中国房地产前景高峰会  搜房网现场直播

作为中国（北京）国际不动产博览会（简称IREE）的主要内容，中国房地产前景高峰会暨“地产见证中国”产业走势高层论坛于2005年9月22日上午9时在北京钓鱼台国宾馆6号楼隆重召开。由国家有关部委领导、世界不动产联盟等国际权威机构及著名专家、行业组织和金融机构、知名企业负责人莅临演讲交流。

时间：2005年9月22日上午9时

地点：钓鱼台国宾馆6号楼

房地产门户搜房网将全程直播该高峰会，以下为该高峰会之图文实录：

主持人 国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松

孟晓苏：尊敬的张东孝先主席，尊敬的阿富汗驻华大使，尊敬的房地产协会会长，和各位来宾，这次非中心中国房地产前景高峰会隆重召开，我召开中国房地产协会，代表样清会长表示热烈的祝贺！并且向来自各国和各地的代表嘉宾表示热烈的欢迎！现在中国的经济和社会发展正在进入一个新的发展时期，面对全球经济一体化和全新的国际经济环境，我们中国房地产业也随着社会的发展而不断的进步，不动产的可持续发展和国际化交流将是我们行业今天和未来得发展方向，而在这样的高峰论坛上交流和探讨商业的深层发展十分必要，所以我们对积极支持本次会议北京非中心项目和天鸿集团，置信华安集团，为本次会议所做出的努力表示衷心的感谢！并且也感谢为今天会议作出努力的各方人士，祝愿今天的研讨会圆满成功，谢谢大家！

主持人 巴曙松：第二位给我们会议致辞是2005世界不动产联盟的主席John  Edwin  Greig，大家欢迎！

2005世界不动产联盟的主席 John  Edwin  Greig

主持人 巴曙松：接下来我们进入会议的一个演讲的主题，第一个演讲的是中国房地产协会的副会长孟晓苏，现在房地产的面临的问题是一个金融的问题，今年来说房地产行业最重要的事情是位置、位置、位置，在宏观调控之后，对房地产行业聊得最多的三个事情是资金、资金、资金。我本人以前跟孟总不熟，今天第一次建，但是我住在他开发的房子里面。我想一个好的协会，一个坏的企业对房地产行业的理解差异是非常大的，所以我记得我们投资界搞金融的非常喜欢巴非特，他说过一句话：“只有在潮水退去的时候才知道谁没有穿游泳裤。”现在潮水开始退的时候，或者涌动的时候能看对金融的理解，能直接表明它发展的状况。他讲的是房地产基金在中国的发展，大家欢迎！

中国房地产协会的副会长 孟晓苏

我们的房地产业从20世纪80年代到现在已经发展了24年，最近的发展期发展了7年，中国的房地产业它的每年和中国的经济一样，面临着并存的旺盛的产销市场和一个欠发育的资本市场，这些在经济生活里边另人不解的现象，被一些外国经济学家称为中国经济迷雾。房地产业是国民经济的支柱产业，但是现在由于融资举办过分单一，过分的依赖银行，现在不是位置、位置、位置、而是钱、钱、钱。需要扩大直接融资，我给大家带来两部分内容，第一部分从几个热点看房地产发展，第二个是中国要不要引进房地产信托基金。讲到房地产发展的时候我有六个热点，第一个热点叫销售热点。我在美国做访问学者的时候曾经学到一个词汇，叫“写字楼的梦”。美国人的梦，现在购买住房、和汽车成为中国人的消费热点，从1998年到去年，我们国家的住房销售额平均每年增长31％，而销售面积每年平均增长26.5％。最近这七年里，中国居民拿出3万亿人民币买房子，同时去年又突破了1万亿，再加上购买汽车的一万亿这两个一万亿像飞机的两个引擎，推动着中国经济的起飞。

我们中房集团在全国200各城市有开发，其实在北京、上海都各有60多个项目，我很高兴有些嘉宾住在我们的房子里。正是在这种旺销的市场我们房屋卖得也相当好，比如我们卖得最贵的是北京的西山美路，他的售价达到平均每套1千万人民币，最贵的是七千万人民币，一抢而光。当然我们也有经济适用房，我们买得最快的，是上海的国际华城，一天卖掉一栋楼。

我讲的第二热点叫“投资热点”。为什么有这样好的市场，除了老百姓到了买房的时候，需要住房以外，去年我们看到居民越来越多的有相当的比例是把住房当做保值手段。为什么居民要投资购房呢？是因为现在只有住房才能让老百姓的财产不贬值。去年物价指数上涨3.9％，也就是说老百姓把资金放在家里100块钱一年亿要缩到3.9元。如果拿这个钱去炒股票会怎么样呢？中国的股票市场是新低又见新低，去年统计全国股民平均损失掉1.3万块钱，我们看到在美国，股票低落的时候，正是由于房地产的升值使得美国的居民的消费信心没有减退，因此美国的著名杂志发表的文章称叫房屋拯救了世界，现在中国也是这样，正是因为房价上涨抵消了中国的股市推动和存款负利息给老百姓带来的损失。

第三个讲价格热点。17年以来我们中国的房地产价格一直在上升，平均每年上升幅度是12％，最近的几年房价低落到1.3％－5.84％，这是因为前几年出现了明显的通缩，去年出现了通胀，所以房价上涨了14.4％，正是增幅，引起了全国人民包括国务院总理的重视。房价上涨，总理提出要以抑制房价的上涨。房价上涨更重要是有一个旺盛的市场，我们认为要抑制房价过快上涨不是要抑制需要更是要增加供给。现在要抑制房价过快上涨是降升幅而是要降房价。在中国的有教训的，香港在97年的房价上涨过快，政府采取了大的调控力度，但是由于力度过大造成了严重的后果，怎么样解决香港房价的问题呢？香港政府想了不少办法，我们也在想办法，我们想的是如何帮助香港消化那些存量房屋，就是帮助他们把房子卖掉内地去。在2003年我们就开始和香港政府进行会谈，要买一部分香港的空置房，香港政府和我们谈的过程中，单方面的批了了信息，导致在短时间内香港媒体全部都在发报道，说这些信息都不是真实的，这些信息出来后香港的社会反映非常好，觉得香港楼市有救了，这样的报道短时间内达到300多篇报道，所以造成了在报道发出的3天之内香港的楼市价格就回升了，接着香港的房屋价格6年持续下跌，由于这个原因就回升了。因为有了内地的好的信息，香港人把这次房价上升叫中央救市。

这件事情出来香港政府是非常高兴，总特首也是欣喜不已。所以老人家也可以高兴的退休了，我们讲香港这件事也是讲房价大幅度下降对老百姓也不是好事。现在城市居民82％居民的拥有房屋，家庭房产占到财产的48％的比例，不少人在拿贷款买房，这个时候房价大幅度下降对老百姓带来的将是损失，在这方面不论是媒体还是管理层，都要牢记三个代表，特别是要牢记代表中国最广大人民的最大利益，什么是最广大人民呢？80％的人有房子，什么是最大利益呢？48％的家庭财产是服务，就是代表广大人民的利益。要在房价问题上保护好人民群众的利益，抑制房价过快上涨，变成要把房价降下来。

第四个热点我把它叫经济热点。我们国家的房地产业对于其他产业的拉动系数是1：2.86，房地产包括城市农村的住宅，他们占GDP每年的比重是7－8％，加上拉动的一部分达到了23％，两者相加占GDP的70％影响到了50多个产业，北京去年的经济发展对于房地产以依赖度达到57％，这种拉动力在后来有人称为是导致经济过热的罪魁祸首。他们要结束房地产牛市，我记得股市就是被这些人结束的。现在又想结束房地产牛市。如果真的房屋卖不出去，相关产品也会滞销，如果回来到前几年，就会积压，那难道就是人们所需要的吗？现在中国占世界27％的钢铁，40％的水泥，25％的氧化铝，就认为中国是经济过热。其实我们中国居民现阶段正需要这些物质材料，因为中国的主导产业是房地产和汽车，这是我们大量的物质材料构成的。我们做个比喻，中国像一个17、18岁的年年轻人，他的身高的生长速度是不一般的，他对食物的消耗量也是非常多，你不能拿老年人的食谱给年轻人，有些人把中国现在跟西方发达国家相比，这是不行的。我们知道在二战前后，美国的钢产量占到全世界45％，而英国在工业起飞时期它的工业增加值多年保持在每年300％最高的时候达到700％。我们中国钢产量再多一点，我们GDP保持到每年8－9％这是正常的需求。

第五个热点叫做调控热烈，我们7年里已经发生了3年涉及房地产的宏观调控，一次是在1998年，那个时候国家实行的住房制度改革和为公务员提薪都是为了推动经济的发展，在信贷和财政政策上实行的是降息、减税发展压贷款，确实推动了中国经济的发展。第二次在2003－2004年由于中国的房地产投资有点过热，所以政府及时的进行了调控，我们看到这些调控都是理性的调控，它的特点是认识超前，措施到位，力度时适中转折及时，今年房地产的调控又转到抑制房价上涨过过快为重点，有的政策把抑制居民购买力作为重点，这并不完全符合中央的调控方向。现在房地产的市场变化正在考验着管理者、企业，考验着我们的判断力和智慧。从房价走势上来看，过快的房价上涨已经受到了抑制，目前房价上涨已经回落到人们可以接受的范围，另一方面房价仍然维持着比较大的声势，9.5％的上升这不是一个小的速度，第二个从市场的交易量看，一方面城市的需求减退，使企业面临着困惑，交易量减少。另一方面在全国范围内销售额销售面积仍然保持着一个比较大的增幅，我认为这些增长在今年之内，都不会有太大的改变。

第三个在居民的购买力方面，我们看到居民购买力在主要城市有些减退，主要还是持币待购，叫持币观望。并不是没有市场需求和购买愿望，所以从上面这些情况可以看出国家要求抑制房价上涨过快的目的已经达到，泡沫已经挤出，宏观政策已经到了需要及时转折的时候了。

第四我们看到今年以来水泥价格下降了一半，建筑钢材下降10％，今年5月份，中国的钢产量增长25.4％，销售量只增长了14.4％两者相差了10个百分点，增长缓慢主要是线材和螺旋钢，这些变化都与房地产市场目前发生的变化有关系，所以要保持国民经济的健康发展还是需要进一步启动房地产市场。

第五个是我们国家已经实行了汇率改革，在汇率改革之后进口产业将会起到更的多作用，特别是出口产业受阻的情况下，我相信我们国家会继续采取供给内需的政策。

第六个是发展热点。国家宏观经济调控的目的就是为了保持发展，而不是为了抑制发展，是为了保持经济的持续、快速发展。发展毕竟是我们的硬道理，我们看到中国目前虽然住房面积有了很的大改观，比改革开放初期了三倍，但是和其他的主要国家，还有一定的差距。现在人均每年增加的居住面积是1平方米，那么专家们都预计达到人均35平方米，中国的这种对于面积的需求才会逐渐的缓解，所以我们觉得房地产会面临10年左右持续发展的大市场。从长期看中国居民的住房消费更是抑制不住的。房地产的需求来自四个方面，第一个方面是现有城市居民对购买房屋的需求。现在搬家成为各个城市的一大景观，人们说中国老百姓换房子的速度，高于换洗衣机的频率，第二个是农民进城促进城市化发展，现在中国农民进城达到1500万，已经大家了澳大利亚的人口，第三是住房改造，第四是我们中国现在还维持每年1.2％的出生率，中国现在每年生一个澳大利亚，死掉一个保加利亚，净增一个马来西亚，中国长期旺盛的内需不光是推动房地产持续发展的动力，更是推动中国经济持续增长的动力。

我们现在需要研究的是中国的房地产的发展，下一步的走势是什么，我们知道房地产是一个在全世界都是一个周期性的行业，根据我们的研究，房地产业在中国的发展也有明显的周期性特点。其中五年增长两年低落，七年为一个周期，已经成为很多人的共识。大约七到八年为一个周期。那么现在我们七年一个周期的过程已经走完，中国的第三个发展期正在成为过去。而我们面对的将是一个房地产发展的第四个增长期，我判断这个增长期应当在今年下半年和明年上半年就会到来。这种增长期将会给国内外的投资人在中国房地产业的投资带来新的商业机遇。
这我讲的第一个部分，也以这个部分向我们的外国朋友们做一个回顾介绍。第二个我讲一讲中国不要引进房地产信托投资基金，关于这个问题这次会上已经有不少人讲到，特别是国外的朋友。我们主要谈谈我们的理解和结合中国的的实际。

房地产信托投资基金的英文叫REITS，是在1960年，最早在美国出现，这个最初只允许金融机构设立，从1986年开始允许房地产设立，后面转到荷兰、澳大利亚、加拿大，在本世纪初到了日本韩国等等国家。这种房地产信托基金它采取的是公司组织形式，或者是商业信托的组织形式，通过发行股票，向投资人募集基金，然后拿这个基金去收购带有出租的、建成的房地产，特别是有比较好的收入的出租物业，包括ShoppingMall、写字楼等等。那么投资人通过持有REITS，间接的拥有房地产出租资产，就像大家去购买大型的物业，而过去个人是达不到这种能力的，购买后这些集体就成了这个大型物业的业主，基金一般不去直接管理房地产项目，而是委托第三者就是房地产管理公司。那么每年和承租人签订租约，每年要把租金返还给REITS，由REITS分配给股份持有人，这种基金可以在股票上进行交易，具有很得好流动性。大家从这个图表上可以看出来，REITS是一个新型的股票，REITS基金具有以下特点第一它的收益率比较高，年收益率达到7－8％，第二每年要给投资人分红利，第三，由于这样的高的分红，政府给予免交投资税的优惠。第五严格的限制基金投向其他产业，投向求组的物业和非求租的物业，包括不允许进行房地产开发。我把这种要求比喻为“它只买正在下蛋的鸡”你说我这个鸡快要下蛋了，那是不行的，最后一项基金向银行借贷要有非常严格的限制，保证投资人的收益安全。由于基金每年有固定的分红，还有市场流动的便利，还有房屋升值的前景，所以他比其他的投资工具风险小，而收益高。美国公开上市的REITS的收益率，有的竟高达30－40％。REITS比标准普尔、道琼斯的价格都要高，高收益低风险的新型股票。

由于这样一个好东西，所以受到到国外投资人的欢迎，在美国市场上REITS占了股票市场的10％、15％澳大利亚8.3％日本占了0.6％。新加坡在2002年发了第一支REITS，这次张东孝带来的信息，是由张东孝会长的公司发行了第七支REITS，现在回报率降到3.9、5.1％，但仍然非常受欢迎。我们香港地区今年6月份对于基金的守则进行了修改，允许在香港发REITS，他规定香港的REITS是和国际上规定的差不多，要有专项投资有定期租金的房地产，限制买卖其他的房地产，收入的较大部分必须来自房地产资金，收入的90％要分给投资人，基金的信贷比例受到严格的限制，大约在35％－45％，香港限制在45％。

香港出了这个计划，第一支叫领汇（Link  Reit）基金，他的发行受到了投资人的热烈的欢迎，冻结资金产生了募集资金的20倍，昨天从张东孝会长的介绍中得知，新加坡第七支REITS冻结资金的是35倍，今年恩10月份领汇基金就可以发行，现在很多REITS的基金管理人都看到我们中国是一个非常大的投资市场。基金进入中国内地收购物业会有良好的盈利前景，第一是我们内地有回报比较高的房地产，第二是内地房地产不断增值，而且还有较大的升值空间，我们总体房价从来没有降过，第三是人民币汇率还有升值的预期，如果人民币升值这些拿着外币收购物业，用人民币收租金的企业当当然从中获益，应该是两方面的获益，而在国外还没有这种预期，这种REITS的发展将会开辟一个新的渠道，相当于我们的房地产向国外出口，把它变成一种出口产品，REITS到中国的一个大障碍是我们国家还没有适应REITS的免税的优惠，所以规定到缴纳租赁税，所得税，这样就形成了重复纳税，所以REITS进入中国内地在现阶段对于回报要求更高，我们欢迎REITS这种金融产品进入中国，但是我们现在需要反思的是，难道我们只能等待人家的REITS进入中国，我们就不能在中国申请发行我们的REITS吗？中国的金融管理机构一向缺乏创新精神，不愿意创新的原因是担心风险，但是我们面对的现实是中国股票市场长期低迷，已经使得发行REITS的风险大于发行REITS的风险，REITS不仅有回报率高，风险小的优点，而且他年分红，老百姓能拿到现钱，还有物业升值比较快得好处，为了拯救目前中国惨淡的资本市场，我们的管理层已经费劲了心机，但是苦于回天乏术，REITS如果在这个时候进入中国将给我们资本市场带来新的生机、新的希望。我认为发行REITS将是救活我们国家股市的一条可行的道路。所以我们建议把REITS、把房地产投资，信托引到中国来。我们和巴所长共同推进，我们房地产业过去发展住宅抵押贷款，意义大家过搭讪了银行的金融资产的质量，现在我们看到银行不愿意做二级抵押市场，原因是不愿意把这样好的金融资产拿给别人分享，现在中国的老百姓手里还有很多钱，储蓄额在年年增长，现在老百姓手里有15万亿人民币的支付能力，相当于两万亿的美金，是发展REITS将会有雄厚的资金后盾，我相信房地产信托基金的发育会再一次为金融业的发展提供巨大的帮助。并且为中国经济的长期、持续、健康发展，注入新的动力。我的发言完了，谢谢大家！

主持人 巴曙松：谢谢孟晓苏先生！他稍微有一点超时，本来我应该打断他，但是他这个投影做得非常专业，用专业的态度来重视个会议，所以我们给了他一个特权，他讲了金融研究里面一个非常关注的REITS的进展，说到专业我们介绍下一个题目就是城市规划，我住到西边到东边上班，单位8点半上班，我8点钟出发迟到，7点30分出发还是迟到，现在我们6点45出发路上还是很多车，所以有人说北京首都变成“首堵”，是中国第一堵，跟我们城市规划设计是有很大的关系，我本人在香港生活几年，我们去开会也很拥挤，但是没有看到交通堵到这个程度的。我们上下班开车会三个小时浪费在路上，我想接下来提一下我们北京大学不动产研究鉴定中心的主任冯长春来讲一下城市规划和房地产发展的问题，让他解释一下为什么我们北京的城市道路这么拥堵，大家都往CBD跑，我们看到CBD也一样堵车，为什么会堵车，这是规划上有非常大的问题，下面有请冯先生上台！

主持人 巴曙松：对不起，冯先生没有来！我曾经在北京市政府征求政府工作报告意见的时候，北京市的市领导我提了一个建议说车太拥堵了，他觉得这还不是太拥堵，到2008年奥运会的时候更是拥堵。

主持人 巴曙松：我本来是要讲REITS的，刚才孟总讲得已经很清楚了，逼迫我做一个市场定位的调整，我利用15分钟的时间，我的题目是中国的房地产行业的工作使命和宏观责任。大家刚才讲了一些微观的融资讲得非常多，从整个中国经济的增长有哪些使命和责任呢？

第一个是扩大内需的责任。2005年7月21号，举世瞩目中国的汇率调整升值2％，从固定美元里面推退出，实行浮动汇率制度，同时参考一揽子货币，这是一个非常重大的改革和转变。很多人会问我说下一步汇率政策会是什么样子？还会升值吗？这样的问题，我给大家的回答是这完全取决于中国的整个增长动力里面是外需还是内需带动。这个是汇率的调整对中国传统的增长道路提出了一个反思的一个重大的课题，长期以来，特别是近几年中国的经济增长的动力过分的依赖外需，已经使中国的经济结构出现了一些非常值得关注的负面的影响，今年上半年，外需对中国GDP的带动大概占到45％左右，今年下半年到目前为止还在继续扩大，这么一个状况，我们仅仅从汇率角度来讲一点，那就是很多国外的金融机构的人跟我们谈的时候就说为什么2％，我们还算的是10％，还有15％呢，你们为什么是2％，我们告诉他，在过去的几年里面，中国的经常项目的顺差大概在200－300亿，2004年是320亿美元，因为我们的服务向线还是逆差，200－300个美元占整个中国的GDP就是2％，如果我们的贸易顺差在200－300亿之间，2％的幅度的升值是可以使我们的经常项目大致平衡的，温总理在今年年初表示中国不再追求贸易顺差为贸易的目标，关键是我们的外贸企业赚不赚钱。贸易规模越来越大，摩擦越来越多，赚钱越来越少。

接下来经过一次性的我们央行叫初始调整，调整2％之后，如果2005年还像2003年一样我们的贸易应该是基本平衡的，这样人民币总体上没有显著的升值压力，在这么一个状况下由市场自主的确定千分之三的幅度这是一个非常理想的设计，在过分依赖外需的情况下，我们面临一个严峻的挑战，这个挑战是2005年贸易的顺差达到幅度的上升，上半年比去年全年还要多，整个的贸易顺差形成的规律是上半年比上半年还要高，其很多海外专家预测今年中国的贸易顺差会达到1千亿美元，2003年中国的外贸进出口规模8000亿，今年的增长幅度还是如此的快，1千亿美元占整个中国GDP的比值就不是以前的2％了，如果中国在当前的情况下，内需如果没有相应的跟上，过分的继续依赖外需带动，我们的汇率调整可能会面临新的压力。所以我第一点要讲的是我们的内需的扩张，是2005年7月21号汇率调整后带动内需是最大的挑战，其他方面的挑战都是第二位的。所以这个角度来看，我们哪些能够带动内需的行业对它的作用应该有一个客观的评价。

任何一个国家在他的汇率升值时期都面临着一个重大的转换，我们不能指望把所有的贸易顺差的盈余都要靠汇率调整，他会幅度非常大，对整个中国经济的冲击会非常大的，这和美国和日本的贸易是一样的，出现贸易顺差不能仅仅靠顺差，还需要经济结构的调整，不能紧紧依靠外需。就像刚刚开始日元升值的时候一样，转向内需带动会成为中国下一步经济增长的一个非常重要的课题，否则的话我们刚刚调整到位的有可能会面临着方方面面的压力。我们刚才看到，今天中国的房地产市场已经不是，以前不是前五年的房地产市场，更准确的说房地产市场的培育从98－99年开始，在此之前都是局部的一些市场，刚才看到很多数据，刚才孟总提到了占整个中国的家庭财产48％，他的浮动对整个居民的消费行为极其相关。整个房地产投资占固定资产投资比重占整个GDP的比重这极点也有非常明显的上升，刚才孟总也讲了对GDP的带动。我要讲的是在宏观调控取得明显的成效，投资平稳回落，浙江地区下降了10％等等，这么一个状况，中国的整个增长的动力开始出现了一个转换，那么我们不可能单纯依靠外贸顺差带动成为增长的动力，内需的拉动，包括消费、消费带动下的投资的增长，应该成为下一步中国经济增长的一个非常重要的动力。

城市化是我们做了一个检验，在中国的改革开放以来，带动GDP增长影响力最大，我们经常说有工业化、城市化出口，实际上对GDP解释最强的是城市化。我看到一个图片，晚上夜间，卫星照地面上的图片，  我们可以看到GDP增长最活跃的地区，是晚上照片灯光最璀璨的地区。中国的已经建成的城市占国土面积的0.35％。汇率调整后从原来的过分依赖外需带动转向内需带来的这么一个重大使命！

第二点我讲的是中国独特的经济金融结构，容易导致房地产行业的大起大落。

这个也是房地产行业本身经营者所必须面对的现实问题。我举一个简单的经济分析的框架。中国的进出口的规模占GDP的比重已经超过70％，可能会在75％左右，整个经济可以分成两个部门，一个是可贸易部门，比如电脑，如果北京的电脑卖到5万块钱其他的地区的电脑可能全部卖到北京来了。所以可贸易部门的价值决定是由全球的供求决定的，中国的经济结构是70％商品的可贸易品，这是全球供求决定的，不仅仅是中国自己决定的。剩下的是不可贸易部门，就是不能通过贸易进行价格决定的部门。比如不可能把钓鱼台的国宾馆贸易到香港、美国。那么中国整个居民的存款有15万亿，GDP的比值是前世界最高的。也就是说中国的市场体系里面有非常充足的货币，它在70％的商品里面不可能吸收它。不可能吸收全球的贸易膨胀，中国的物价为什么出现1.3这么低，主要是粮价下跌，因为中国的粮价的上涨受到国际市场粮价非常强有力的约束。我们希望农民收入高一点，实际上我们已经有个别粮食的商品超过国际粮价，它上不。有这么多货币，有70％左右的商品，价格如果吸收不了，怎么办呢？必然转向非贸易部门，这个部门典型的部门是资产市场、房地产市场、股票市场。我们股票市场也不太争气，股票市场2004年全年额360亿美元。这样就自然而然使这些购买力有可能就转向房地产市场，成为吸收这些多余货币的非常重要的渠道。如果这些购买力比较均衡的分布在全国的市场的话，相对来说还是好把握的，所以目前中国的问题是它有足够的金融资源，我碰到很多海外的基金、银行、包括外资银行，他说中国的房地产商被中国的银行给惯坏了，他非常容易的拿到资金说，成本也比较低，一个主要的原因是没有其他渠道可以吸收。我们可以看到目前房地产市场出现的问题是他偏偏过分的集中在少数几个市场，在过去的几年里有五个省市房地产投资占全国50％以上，前一两各城占的比重也非常的高，所以说问题并不是在于我们中国的经济结构里面房地产市场价格上扬有什么错误，而是结构性的失衡，包括地区结构、供给结构、需求的结构。

我们需要防范和担忧的是过分集中在少数的市场，过分集中在少数的产品，形成短时间内过大幅度的炒作和不正常。温总理讲的是房地产房价的过快的上涨。

第三点就是一个相对完善的金融体系是中国房地产行业提高竞争力的一个越来越重要的影响因素，这个我就不多讲了。比如同样一个房地产企业像中房集团这么一个大企业，它在国内融资和在香港市场进行融资，他的融资成本要个高，融资效率要低，可供给选择的融资渠道要少，我们刚才说REITS的发行在香港市场REITS直接面临内地市场，对缓解内地的资金缺口是有益处，但是这个大量的融资活动依靠海外市场会加剧中国的货币作废，本来中国有充足的居民储蓄，也有非常大的金融需求，但是金融中介功能在本土不能完成，偏偏要跑到香港，我们在国内是人民币、投资也是人民币，但是香港都是港元、美元，这样就导致了人民币的作废！

巴曙松：在中国当前角度来看，房地产行业应该承当很更多的宏观指使命和责任，第一点表示在2005年7月21号人民币汇率调整后中国的增长方式要面临一个重大的调整，就是从过分的内需带动转向外需的带动，在这个转换的过程中作为关联度非常高的产业房地产行业应该承担积极使命。第二点过分依赖外需的经济使得中国的贸易部门非贸易部门的结构使得房地产很也有吸收多余货币的这么一个非贸易部门的特征，所以我们要防范的是在局部地区的过大的波动。第三点我们说一个完整的金融体系是房地产行业提高竞争力的一个关键的因素。我的时间准时到了，接下来要请中国社科院的易宪容研究员，我跟他是很多年的朋友，我们都是中国营监会的委员，我们也是一个研究团队的成员，下面我想请易宪容研究员讲一下金融政策对未来房地产的影响。大家欢迎！

易宪容：我今天要讲的题目是金融政策对中国未来房地产业的影响。大家知道，关键问题就是金融问题，但是房地产不是全部金融，它仅仅是金融的一个部分，既然金融问题是房地产核心问题，那么我们房地产商、我们的企业，如何关注金融问题？如何对金融问题理解？我想这个是对我们企业今后如何发展是一个相当重要的问题。本来今天这个报告我是准备讲一个半小时的内容，由于时间问题和时间限定，我只能讲15分钟，不好意思把一些基本的内容压缩到15分钟讲。

今天讲三个方面的内容，第一个方面就是说近一年来我们政府，特别是我们相关的职能部门推出一系列金融政策对房地产市场到底有多少影响？比如说利率问题、汇率问题、股市改革问题，还有债券市场一些规则的调整问题，这一些问题我想真正影响到我们房地产市场的问题；第二个主要是央行2004年金融发展报告出来以后，房地产商、房地产企业，为什么会如此反映？而且反映这样激烈。第三个问题来讲我就讲一下，金融政策如何真正的影响到我们房地产市场未来发展。大家知道，我们中国经济从2004年宏观调控以来，早段时间所发现的一些问题和政策出台的一系列政策来讲，大家也看得清楚，采取的一系列政策以后，比如说去年2005的年时候他的信贷的一些紧缩，还有一些土地政策的紧缩来讲，真正对房地产市场影响不是最大，最大的主要是四个方面，第一个方面就是利率的变化。去年2004年10月份，央行第一次加息，仅仅加0.27％，但是加息后无论是媒体对这个问题的反映，还是企业、民众的反映这是相当相当激烈的，我那天晚上我家里的电话打爆了，问我加息以后对我们市场、民众影响到底如何，我当时说影响最大的可能有两个方面，第一个是对房地产商、房地产企业有比较大的影响，加息是0.27％，如果我们的利率政策发生一个变化，由过去下降的通道，成为上升的通道情况下，那么我们企业就要高度利率的风险，就要考虑我们银行融资的一个成本。对于民众来说，他的利息是提高了一点点，但是对于我们这个已经变化的金融结构或者是金融消费者的情况下，我们房地产信贷成为民众购房一个主要工具情况下，对房地产需求的影响会非常非常大的，所以那几天，所有的报纸对这个问题大家进行了各种各样的讨论，各种各样的分析。我讲了一句话，这个事情民众应该看到一个很基本的东西，利息到底如何变化，要根据市场整个的情况来变化，但是民众有一个基本的概念，就是说利率风险意识在形成。所以这个影响来讲对我们今后房地产市场影响是相当大的一个事情。既然民众购房要考虑利率风险，他个人消费信贷是同期贷款比如10年15年、20年、30年等等，今后利率若变化，短期内可能不变化，长期如果变化可能是民众考虑的一个基本的因素，那几天我也做了一些问卷调查，我问了一下民众，你们买房的时候，大家都考虑利率风险没有？他们95％以上购房者告诉我们他们没有考虑利率风险，他们就是买房的时候到一个楼盘，开发商给他们一上，这个房子总价多少，他们每个月应该承担多少按揭贷款，但是利率的变化95％民众没有考虑到，即使是很多读经济学的专业人士，比如说我认识的一些经济学博士，他们都告诉我没有考虑这个问题，所来讲这次利率的调整，可能对我们房地产市场今后民众的需求，民众需求行为的改变会影响比较大。

最近来讲民众为什么购房的欲望跟去年、跟前年有很大的差距，问题就出现在这里，民众开始考虑利率变化的风险了，把一个核心的因素放在他的购房决策里头去了。这次金融政策变化，就是汇率的问题，汇率问题也已经讨论了几年了，几年来大家争论不休，到底是汇率如何变化，汇率政策如何调整，央行会  出台怎么样一个汇率制度，我可以说的是，我跟巴曙松基本上每天会碰到这个问题，无论是国内国外的人士，天天找我们说这个问题，这几年来一直这样。在今年7月31号汇率突然间调整，我想来讲，这个看起来整个汇率水平只调整2％，但是我们人民币汇率的变化最核心的东西，不是我们人民币汇率上升多少，上升2％、上升5％或者10％这不是核心的问题，最核心的问题就是我们人民币汇率改变了以前那种可浮动的管理汇率制度，改为以市场供求关系为基础参考一揽子货币制度，来管理汇率制度，别看这个汇率制度念起来十分绕口，这是中国的一个独创，但是这个汇率制度可能会真正影响我们今后人民币汇率的一个变化。还有来讲，就是说既然我们汇率制度，有一个根本性的改变，那么我们人民币汇率形成机制如何形成，这次也是人民币汇率用得最多的一个方面，比如说央行人民币汇率调整后，就推出了一系列的制度和产品，让我们的人民币汇率市场能够成为一个真正的市场。因为我们现在人民币汇率市场，无论是产品、还是它的交易量，还是它的交易方式等等，跟国际上的外币市场差异很大，所以这两个方面经过一个根本性的变革后，那我们人民币汇率今后水平可能会影响企业跟民众的行为是比较大的一个方面。

第三个方面来讲，大家知道从今年3月份开始，证监会推出了股权分置的一个决定，股权分置的问题影响到整个证券市场几年来的一个发展，而且也影响到今后我们到底走到哪里去，所以这个讨论了几年，有几千个方案的前提条件下，我们政府或者我们的职能部门退推出股权分置的一个改革，这个改革开始的时候，我对他们的方案我做过一个系统的评价，我认为基本上考虑是比较成熟的，我们这个股权分置改革虽然不解决我们股市所有问题，但是他对一个基础性制度的改进，对重大利益刚性的调整会让我们整个证券市场出现一个新的变化。这样来讲，可能改变我们房地产市场如何进行融资的一些机会，从我们现在的情况来看，房地产这个企业，在证券市场所占的比重来讲是微乎其微的。去年来讲，整个房地产市场在证券市场融资来讲，占整个房地产融资的1％，所以今后如果真正的发展了以后，通过股权分置改革，今后是我们房地产市场进入这个系统的一个基位。

大家注意到了没有，最近人民银行出台了一个企业和金融机构短期融资的一些条例和规则。这个来讲，大家也看到了，他们这个市场发展以后，他的融资成本，他的融资的便利性，要比银行融资还要低，比如说最近一些企业短期融资债券，他的利率只有三点多，我们银行贷款利率肯定是五点多以上，所以像孟总他们中方这样好的企业来讲，肯定今后会面对这个短期融资市场，这样来讲他们的融资成本融资的便利性提供了一流的条件和机会。我想，今年一年金融政策改革来讲，我们政府或者职能部门推出了一系列很得好措施和一系列很好的规则，这些都为房地产市场提供了一些机会，也为房地产市场融资来讲，大家一定要考虑如何把自己的企业自己的项目做好，这样你就可以通过各种各样便利的方式，找到你所需要的租金，你比如说最近刚才孟总谈到的房地产基金的问题，银监会有一个新的规定，这完全是我们比较好的房地产企业，要求我们房地产越来越向好的发展，已经提供了一些要求和机会。这是我讲的第一方面的问题。

第二个问题就要讲央行2004年金融发展报告，他发布后为什么会影响这么大，特别是房地产企业对房屋未求制度争议那么强呢？这里头有一个根本的问题，我们目前中国的金融体系，仅仅是过分依赖银行的一个体系，比如说我们今年整个企业的融资，93％以上都是通过银行进行的，我们房产企业现在的由于各种各样的融资渠道的缺乏，也使得我们房地产企业紧紧依靠银行进行，如果说我们能够建立一个比较好的多元化的融资体系，比如说股权、债权、还有保险、租金等等方式，把这个市场多元化，我们房地产融资我想肯定是没有多少困难的，最后讲一句话，我们整个房价是否发展，其实融资不是太大的问最大的问题，是我们房地产市场、房地产企业如何把自己的企业做好，如何把自己的项目做好，成为真正有信用、有实力、体制好的企业，比如孟总带领的中房房地产集团的一些公司，在这样条件下，他们融资不仅仅不是比较便利，而且成本不低，我希望我们的房地产开发商，今后多在这方面多努力一些，把自己的企业体制健全好，把自己的项目做好，这样来讲，融资不是问题，因为时间关系我只能讲这些，谢谢大家！

主持人 巴曙松：谢谢，易宪容先生！最后一位演讲的是中国房地产及住宅研究会的常务副会长包宗华教授，他在15分钟的里面要讲的题目是：解决中国住房问题的核心关键，大家欢迎！

包宗华：15分钟的时间，只好给大家讲几个概念。第一个，政府介入住房问题是社会发展和进步的表现，19世纪是资本主义社会发展的最快，城市化发展的最快的世纪。也是住房问题十分突出、十分严重的世纪。这是住房灾难。同时也是社会主义国家反复严厉批判和抨击不管住房问题的世纪，经过长时间的思想交锋，最后大家逐步的取得了这样的认识——没有政府的支持，广大的中低收入者，是解决不好自己住房问题的。因此，从20世纪开始，西方国家陆续的提出了政府要管住房问题，明确的宣布政府介入住房问题，这是发展和进步的表现。

第二个概念，政府管住房、介入住房，采取什么形式？最早是英国，他的办法就叫做购房低租金，跟我们计划经济的时候是一样的。但是发现这个政府承担不了，另外还有许多办法，其中美国的办法就叫做住房分类供应，现在看来这是比较好的办法。分类就是有钱人就自己解决了，中等收入者就给很少的优惠，让你自己还是可以解决的。中心点是居民尽自己最大的可能，再加上政府的支持。因此，中国1998年，当时那个文件，第一个写的是要推行住房分类供应制度。

第三个概念，分类供应是什么？核心是中低收入者，中国的中低收入者没有权威数字，大体是80％左右，新加坡中低收入者是80％左右，有钱人不需要政府管，80％左右的中低收入者把他管好了，这个问题就解决了。最简单的一句话就是：核心是解决好中低收入者的住房问题。

第四个概念是关键是什么？实际上是三条，第一条是西方国家他要管住房问题，管什么？管一系列的政策，管户型。每一套房子多大、造价多高？关键是管，管的主题就是：小户型，低造价住宅。执行最好的是新加坡，新加坡开始执行这个制度的时候，跟我们现在一样，也是人均GDP是1千美元左右，他决定中低收入80％如果把他们的房子解决好，他开始开始建的时候是42－70平米的住房，到了80年代，他的GDP变成人均1万美元以上，他改成85－125，99年又增加一点！他们商量，他们国家地方太少了，如果建大面积的住宅，将来就没法儿满足老百姓的需要了，去年2004年他的人均GDP是两万五千美元，他的房子是85平米到125平米，100－125的面积价格非常高，他们对富人共赢的条件是第一条是高倍土地出让金，另一个是高倍的物业费。现在看来关键问题就是要抓小户型、低造价。

当年1998年我们写了“二十三条”的时候，说要分类供应，当时的情况是这样的，当时分配占六十几，只有1万2千万平米是商品房，当时的平均造价是1800，如果那个时候，我们也跟新加坡一样，每年解决的房子是商品房20％，经济适用房80％，那时政府不给优惠，压到1800以下，现在问题会好得多了。现在我提这些问题的时候，有些专家说你提晚了，如果从1999年开始抓，每年减80％的经济适用房，经济适用房的户型和造价由我们国家控制。那我们现在宏观调控四大突出问题，第一个有些城市价格涨的太快了，第二个是价钱涨的太高了也不行，第三个是矛盾突出，最后一个是投资增长过快。

最后要解决的问题，是当时搞“二十三条”的时候没有仔细研究经济使用的放优惠，结果我们的优惠是税费减半，土地免费；这一条比美国优惠得多，我们当时算了一下，大概优惠是住房造价的15％左右，后来土地价格长涨得非常多，而西方国家是给的优惠不多，你把居民购买的积极性调动起来才是主要的，我们是一个穷国，美国都没有给土地优惠，美国的优惠只有5左右，我们一开始就15％现在20几，那么大的优惠，特别是要让每一个城市政府每年拿出80％的土地，是免费供应的经济适用房根本不可能，现在我们每年搞的经济适用房只有6％，只有6％剩下大量的商品房在市场经济条件下是不受控制，所以价格越来越高，户型越来越大。我们的这方面的专家做了一个调查，去年一些大城市，建的住房150平米一套的占85％以上。这个就了不得了，我们中国跟新加坡一样，也是一个人多地少的国家，150平米的房子，同样的容积率占地比80平米的都要加一倍，150平米的房子冬天采暖，夏天采冷，能耗也要加一倍以上，这个根本不符合国情。所以说我就提出一个想法，要解决我们的住房问题核心就是中低收入者，关键就抓小户型，低造价。但是现在有些大城市已经把造价搞得非常高，把大户型的房子建得特别多，现在转头是一个非常大的困难，所以说我们要搞经济循环，这个困难非常大，因此叫做“任重道远”。这是我今天最后的几句话，谢谢大家！

主持人 巴曙松：非常感谢包老师提前结束，今天我的任务就完成了，今天上午的主题的演讲到这里结束了，接下来的活动是“非中心”这个项目的短期的一个非常精采的推介。接下来我把时间给非中心项目推介的主持人！

■非中心项目亮相庆典

非中心项目亮相庆典

主持人：欢迎各位今天来参加非中心·中国房地产前景高峰会“地产见证中国”产业走势高层论坛暨非中心项目亮相盛典，欢迎大家！

主持人：鲁健你有没有这种感觉，我们经常会听到以各中心为名的楼盘，这也是大家经常论坛的话题，但是今天提出了一个非中心，这是不是他们深思熟虑后，给的一种概念。

主持人：我刚看到非中心,我在想,这是经过一种深思熟虑的运作,还是还是只是一种炒作，这到底符合不符合北京的发展趋势，今天我们也请到了许多专家，今天在这里我们不妨通过这次机会,请他们解答一下这个疑问，首先我们要采访一些嘉宾。

主持人：首先我想采访中国房地产研究会副会长包宗华先生，包先生您好！我们知道非中心也是房地产多元化发展的产物，我不知道您对房地产多元化的发展怎么评价？

中国房地产研究会副会长 包宗华

主持人：非常感谢！谢谢包先生！刚才包部长从城市的多元化发展给我们充分的肯定是多中心，我们接下来采访一下世界不动产主席，John  Edwin  Greig，您好！请问您国际上一些高档写字楼发展是一种什么样的趋势？

John  Edwin  Greig：近年来我们国际的一些高档办公楼写字楼，一些大型的建筑，我们特别重视生态、节能以及舒适的办公环境，所有在全球范围内我们的建筑的生态只能华主要有两个发展趋势，第一个是调查一些技术手段，达到低能耗、少污染，第二是在研究室内的环境，包括光声、热流等等，包括人体对环境生理和心理上的反映，在这个基础上建设健康舒适的办公空间。

同时应城市多元化发展的需求和产业够购得变化一种更加完善的生态化办公模式诞生并且日趋完善，商务化有以下特点，他偏离市中心，他的生态环境非常良好，能够起到改善作环境，提高工作效率，平衡城市于是，提高就业率的作用。

在欧美的许多城市商务花园是很重要的办公物业品种，60％的企业拥有自己的商务花园，我们现在看到在北京、上海也出现了重视生态、环保的商务花园，这也说明中国北京的商务正在经历巨大的变革，我很高兴能够看到非中心这样带来未来写字楼项目的出现，谢谢大家！

主持人：写下来我们再来采访一下另一位嘉宾聂梅生女士，你如何评价北京市场的城市规划？

聂梅生

第二个是多中心这个做法我认为是对北北京2020年规划处了一个非常好的前景，非中心和多中心要广泛的宣传，使我们的城市发展有巨大的空间，他会带来北京政治、经济、房地产等方面的变化，所以我们最近也跟业界的一些朋友讲，要注意将来房地产发展的重点，恐怕不是一个小区，围绕一个环路，恐怕会有更多的小城镇要出现，这是一个很大的变化。

第三个多中心非中心是不是没有重点，如果变成一盘散沙也是不行的，他提出多部的次中心和一些中央墅园集团，就是说非中心不等于没有重点，围绕这三层意思，从一个中心到多中心到重点中心，是非常有层次的，所以我非常高兴来开这个会，希望北京按照这个规划画出一笔2020年的锦绣山河。

主持人：接下来我们采访一下中国房地产协会副会长孟晓苏先生。您是资深人士了，您能不能谈一下多中心这个项目是否符合北京的规划，是否能被商务界的人士接受呢？

孟晓苏：我们看国外发展的很多的中心化产业，在中国城市化发展的过程中要和国际一样从一个积聚到扩散，再割积聚到扩扩散的过程，这种发展是由于产业结构的变化，交通环网发展造成的，同时它的发展带动了基础设施的建设，我们过去曾经有一个提法，叫“经营城市”。这是我们在2000年和我的同学博熙来在大连的时候的一个评价，没想到被他传遍中国，五年过去了我们发现经营城市要进一步改善，要经营国土，规划单一考虑一个城市不考虑周边城市的拉动是不行的，北京它的规划应该明显把它纳入到环渤海城市带，在这样一个大的宏观领域考虑，它是一个龙头，当然它也是天津一个龙头，由这样考虑的话北京的发展应当是向北向西，还是向东向南就很容易接触结论了，我认为北京我们在这个方向上盲动！北京要向东向南发展，非中心正是在这样一条轴线上他对环保还的形成和发展将会起到一个重大的拉动作用，今后我们的换环渤海城市带要像纽约、像巴黎，这样大的都市一样，整个带动区域经济的发展，从这个意义上说，我认为非中心是一个新的城市中心，是一个心中心。

主持人：刚才我们听了几位领导和专家的阐述后，在座的朋友和我一样都是受益匪浅，为了让他们更得好了解非中心这种模式，我们一起来看一个短片，请看大屏幕。

主持人：大家好！各位嘉宾，今天我们要在活动的现场来一次现场直播，今天我会邀请几位嘉宾到这里，就北京房地产发展的一些问题来展开讨论，首先我们请出这几位嘉宾，中弘集团重董事长王永红，北京大学不动产研究中心主任冯长春，国家发展研究中心副所长巴曙松先生，欢迎！

▲现场对话

现场对话

主持人：现在我们正式开始我们的访谈，其实今天我们要聊的话题非常简单，非中心这个在北京引起了讨论，到底非中心这个理念和北京的发展是否相符呢？现在北京很多房地产项目都在拿中心说事，能不能给我们介绍一下为什么提出非中心这样一个概念？

王永红

主持人：我想请问各位嘉宾，你们觉得非中心这个项目是不是符合北京市场的规划以及多元化发展的模式？

冯长春：很高兴参加这次论坛，我有一个深刻的理解，我觉得多中心是城市发展到一定阶段，它和城市功能和城市的结构和城市的性质，和城市的规模密切相关，实际上现在也有单中心，我们的中小城市基本上是单中心，我们的特大城市已经发展成了多中心的模式，所以它和它的发展的过程一样，北京是多中心合成和城市发展的规模密切相关，北京现在有不同商业中心，比如王府井、西单，有CBD商务中心，随着发展也可能出来一个行政的政治中心，比如首都天安门。我有一个想法北京也可以把北京的行政中心建一个，因为我们现在发展的是两极两带，西部这个地方应该办一个北京的行政中心，各个职能部门集中在一块，比如房地产公司到那办事很方便。会减少交通流的穿梭，所以我想发展多中心是北京这样一个特大城市发展的必然，在发展的非中心过程中，它的好处是它可以提升统一的价值，同时也可以聚集经济效益的发挥，实际上非中心城市发展过程当中，北京比如说CBD，通州作为副中心，沿着交通的走廊，这个方面的发展是符合城市的发展方向，同时非中心建立后它集多种功能为一体，它有一种聚集的效应，这样周围又可以形成一些配套的东西，实际上城市的发展，是从市中心向外扩展的波浪性的扩展一个结构，我是这样理解的谢谢！

巴曙松：我想一个城市的结构要盘它的产业结构，我曾经碰到一些大的国际上的专家，他们说所谓国际金融中心，我们都花很多资金去建设、去呼吁，这其实是前100多名的基金经理愿意在那扎堆，那个地方就会成为多中心，他们这些基金管理公司的资源足够影响国际金融资产，同样北京的经济转型也是一个代表，逐步转向高升值，服务业、IT业，研究等等，我们为什么非到二环以内办公呢，在非中心这个地方写报告，哪个环境更好呢？这是一个城市转型所必然的趋势，可能原来我也不太同意专家说的，原来是传统模式，非中心是新模式，非中心可能还是传统模式，难道CBD是新模式吗？我们古人讲究天然合一，那个就是大家所看到的非中心模式，现在这种模式在北京发展的时间还是短的现代非中心的模式可能还是新模式，我们要考察他建立起来的时间长短。

主持人：王总说传统的居住在城市的边缘地带，商务中心在城市的中心地带，在这样的住宅区域搞一个商务中心，这里面会有一定的风险，这个风险有没有想过？

王永红：我们这个项目在五年前就开始拿地了，为什么到今天才推向市场，这里有很多情况，特别是整个政策的引导，北京提出的两个多中心，实际上也是运作的一个好几年的时间，应该是五年前的计划了，我们正在掌握这个政策的情况下制定，现在我们所看到的比如说我们所在的集团，我们现在眼睛看到的没有错，看到很多大的居住区，像三年前的望京，一个城市建设是需要时间的，我们说快的话最短也得需要三五年，大变化也得需要十年二十年，望京它本身的城市规划是一个综合用地的一个板块，它的用地只占60％，40％是商务、商业，包括休闲娱乐和体育学校，政府为什么有这个规划，就是说我住在望京，我尽量降低比例去安排他的生活，我要买一些东西，不用跑到燕莎、王府井去，我举望京这个例子，就是说我们的项目跟望京未来发展非常像，他的资源配置我们非常的了解，这个项目是居先行，首先来说在任何一个区域他都先过住宅，因为住宅要变项，它是一个长期运营的东西，商务、商业他是不容易变相。所以它的未来得发展就是一个新中心，它的新中心的整个配置是多元化的，它的规模不是单一的。像一些中小城市30万、50万、100万的人口，单一中心就可以满足。我们北京未来2020年要有1500万以上的人口，500万以上的汽车，人口在膨胀，安排能够居住的地方在哪里，需要建设很多的建设面积，来满足它，这些功能传统的中心的商务功能已经不能完全满足它的功能，商务、商业也需要多中心来分担他的职能，这个才有办法解决，比如我举个例子，在这个地方居住，只有5％的在就近工作，我们可以安排许多劳动力，一个项目就能安排3千多个劳动力，甚至可以5千个，我们这个项目建成后他的比例是10％，这样就减少了他的出行，这是我们对项目的一个理解。

主持人：在这里，我更想以一个普通的投资者的身份问问两位专家，现在北京的城市规划已经提出来两轴两带多中心，作为一个普通的投资者对于这个地方未来得发展，尤其是商务的发展前景如何？

冯长春

巴曙松：我们做房地产，第一，一定要把这个企业做好，第二个是要做市场的事，第三个要把握这个行业发展的趋势，这三个层次，站的角度都不一样，李嘉诚之所以成为亚洲首富，跟他把握大的产业格局是有关系的。北京的市场的趋势在往哪个方向发展，大的投资方向在从哪个方向走，我想应该从这方面来把握。

主持人：非常谢谢各位嘉宾！我知道非中心在这个地方也算是领头羊项目，希望你们在未来发展中能够做大事，对于我们普通的人来说，我们最希望像刚才王总谈到的，把这个中心分解成很多小的中心，这些小中心对于我们来说在各方面都会带来很多的方便，非常感谢几位参与我们的论坛，谢谢！接下来请大家继续参加剪彩仪式！

主持人：下面介绍一下剪裁的嘉宾，中国房地产业协会做中国社科院金融研究所主任易宪容，中国不动产博览会主席孟晓苏先生，世界不动产联盟2003－2004年当值主席张东孝，北京市国土局土地整理储备中心总经济师李钊志，建设部原科技司司长、全国工商联商会主席聂梅生，北京房地产业协会副会长杨于北，国务院发展研究中心副所长巴曙松，中国土地估价师协会秘书长养育为，有请几位！

主持人：有请阿富汗工程部的部长上台剪彩，有请！同时有请约翰·爱德文·格雷戈先生，有请！现在剪彩仪式开始！

主持人：谢谢各位专家，谢谢！

接下来请大家轻松一下，让我们掌声欢送一下好吗！接下来让我们一起轻松一下，我们再有请月音之花女子小提琴乐队为我们表演，为非中心喝采，有请！

主持人：非常感谢四位美女为我们带来每次动听的音乐，接下来我有一个非常重要的亮相仪式，这对于我们来说是一个非常特殊的日子，我们所有的嘉给给他们一个历史性的见证，一起来期待非中心的盛开时刻，下面我们请上来两位嘉宾，一位是中弘集团的董事长王永红，还有一位是中国房地产协会副会长孟晓苏先生。有请！

中弘国际商务花园盛开的时刻

主持人：这是一个非常重要的亮相仪式，我们首先请礼仪小姐，把为今天非中心亮相仪式书写的字画呈上来，我们两位嘉宾要为这副字画盖章，表示非中心正式亮相。现在我们有请两位嘉宾这在画卷上印上他们重重的印章。

主持人：这一时刻不仅仅是中弘国际商务花园的盛开时刻，也拉开了北京东部地区的发展的序幕，再一次感谢两位嘉宾，谢谢！伴随这一时刻我们也再一次祝愿中弘集团，祝愿中弘国际商务花园这个项目能够在北京的东部，北京的东郊，一步一步的走向成功，并且带动整个北京城市的发展，谢谢！谢谢各位嘉宾！

主持人：亮相仪式到这里就全部结束了，再一次感谢各位嘉宾和媒体的朋友们，我们也感谢各位房地产业界的资深人士，也感谢媒体的朋友们，活动到此结束，谢谢大家！

■非中心商务花园的媒介见面会

中弘集团董事长 王永红

主持人：谢谢各位媒介朋友今天来参加我们这个非中心商务花园的媒介见面会，今天上午也非常感谢大家参与我们的活动，下午我们将针对我们这个项目做一个具体的解释，大家就自己关心的问题向我们的王总，向我们的销售总监具体的去了解，我们今天会有这样几个环节：第一个环节我们会重新给大家播放一下我们的三维片，让大家在感官上更加了解我们的项目，我们这边销售总监会向大家简单的介绍一下我们的项目，在这个销售总监介绍完项目后，我们的王永红总裁会给大家讲一下我们这个项目的整体的一个开发理念，以及项目设计的理念，那么在个之后余下的时间留给媒体朋友，大家可以随便提问，我们将回答您的问题，下面我先给大家播放一下我们的三维片。

（播放三维片）

主持人：谢谢大家！以上我是我们项目一个三维片，通过这个三维片大家对我们个项目可以有一个感官上的了解，我相信大家更想从一些具体的方面了解我们这个项目，他位于什么地方？是一个什么特点的项目？下面有请我们的销售总监朱皓向大家具体介绍一下我们项目的情况。

朱皓：各位来宾大家好！非常欢迎大家到这里参加我们项目的亮相会！国际花园位于长安区的占地面积30公顷，总建筑规模达45万平米，是集商务办公，是集商业展览展示为一体的综合性的低密度的大型的商务建筑。其中商务办公是35万平米，综合商业扩展中心总的占到10万平米，本项目以出类拔萃的设计，充分代表了未来商务发展的趋势，是一个建筑与自然的优美的结合，本项目是由中弘集团打造，中弘集团是一个多元化发展的企业，其中产业涉及房地产、汽车服务，石油经营，信息产业展览展示，文化等综合产业。这个项目紧临朝阳北路，距CBD中央商务区12公里，接通开高速路是2公里的路程，规划中的地铁六号线直线达到，四通八达，连接了城市轨道和交通网络，随着整个区域的发展项目将拥有更加强大的公交系统的支持，地理位置十分优越，非中心项目在北京新城市的规划下以创新的形态，构筑一个繁荣的城市商务新中心。

非中心中弘国际花园是德国MV担当设计，由中铁建筑工程施工，整个项目总大的特点是容积率仅为0.9，绿化率为0.8％，建筑面积32万平米，整个建筑结构是框架结构，外立面为全玻璃木墙，面积又350平米，到850平米，单栋有2300平米到3500平米多种选择。项目表现主要是现代简约的超现代风格。我们一期是由七个组团，和一个集商务运动为一体的会所组成，每个组团有一个梯形的建筑，独立构成。构成了一个比较新鲜流动的空间，这种模拟的高尔夫球场的设计，打造一个绿色，人文的商务空间，突出了人与人直接交流的室内与室外的完美的结合，本项目有2600平米的会所，还有10万平米的商务会所中心，并提供了各种服务，商务会所是由商务中心参与娱乐品牌，这些部分组成，为园区的商务办公提供了全方位配套服务，会所不仅提供了大中小规模的场馆，还将广泛吸纳商务进入，项目自身所佩戴的10万平米的综合商务会展中心提供了会展展示，并有足够的空间具有大型的商务活动的运作。项目本身有几大优势，非中心就是非一般的中心，我们有非常的规划、非常的设计，非常的环境，打造全新的商务办公的理念，完全区别于传统的写字楼，像以国贸为代表的商务区域，这种高密集的、纯粹的写字楼建筑，而非中心是代表的纯绿色，人性华的办公模式，是具有生生不息，是全新的办公商业地形，非中能够体现未来视觉与风险的新型的商务平台。它提供未来感的体现，前所未有的优越感和前所未有放松感，这种感觉将传统的写字楼是完全不同的，非中心以A级数码为形态，使之成为公共的商业形式，非中心是极具生命力的一个双核心，非中心的诞生符合北京新城市发展的规划，而且地段的升值潜力巨大，因为大家知道非中心属于朝阳区之内，也是北京2004年重点工程的第一，我们这个项目和中弘集团和成建集团开发的百万平米的住宅区和即将开发的商务中心交相辉映，必将创造一个繁荣的新北京，所以地段的升值潜力是巨大的，非中心的项目北侧有4500平米的城市绿化带，正在一个3500的高尔夫球场，整个项目是对绿色包围的，打造一个纯天然的社区，依托了百万平米的纯生态的绿色的区域，是国内规模最大的生态化、智能化的低密度的建筑楼群，有着不到0.9的容积率。综上所述，非中心模式的诞生是符合城市发展的进程的，我们这个写字楼的诞生也必将成为商务办公新起点，成为写字楼市场的领军代表，也将成为城市发展的新中心，谢谢！

主持人：以上是我们这个项目的一些具体的介绍，其实大家从今天来的时候看到我们这个非中心的名字，包括我们以前在外面看到许多宣传，都会产生这样的疑问，为什么会有非中心的项目？它是一个什么理念？我们为什么会在这样区域打造这样一个产品，对于这方面的问题是我们这边王永红总裁有他非常深入的见解从城市规划，以及商务发展方面去深入的考虑，才打造了今天这样一个产品，下面我们今天将由王永红总裁向大家简单介绍一下这个项目的理念

王永红：大家下午好，在座的很多都是老朋友了，都非常熟悉了。这个项目我想大家都有一些了解了，今天是这个项目的亮相，也是我们向市场推广的一个阶段，这个项目从开始到现在的一个发展的轨迹，这个项目从我们拿地是非常早的，我们2000年拿地了，当然这个拿地并不是盲目的，我们对北京市的规划政策是比较清楚的，作为投资商和开发商来说，我觉得从我们的定位来说，我们要有一定的前瞻性，从商务来说一定要符合眼前看不到的商机，正是因为这样我们拿了这块地。从现在来看，不是说这个区位，或者说我们这个项目，包括周边的项目没有整个的人气极其旺盛的景象，我觉得这个是一个明天后天要实现的，我说的明天、后天可能是半年一年，顶多也是两年之内它就会有一个全新的景象。这个地方是一天一个景象，一个月一个面貌，是翻天覆地的在变，上千万平米我们在全面的启动，像很多项目，10月份之前北京市首都中心，天鸿旁边的地差不多2千多，底价最少也是10几个亿。据我了解不但包括天鸿在内一些其他的大的房地产公司都在盯着那块地，我觉得大家也非常清楚，以前天鸿要做一个320万平米的大社区，实际上前期一直在做，包括整体的区位规划，甚至我要盖什么房子都知道了，但由于国家政策调控，后来就切了一刀，前面80万平米差不多盖了50万平米，这是我们很好的朋友，也用了一些技术，应该是一个全新的东西，得到了市场非常大的认同，这个作为我们来说也是比较欣慰的。他的后期是要放到市场上来的，这个地有200多万平米，因为它前期的工作做得非常长，这块项目进入以后，土地投资要到10－20多个亿，他整个投资要到上百个，这样的话小企业肯定进不来，都有一个资金的问题，我想说的是，这一块我们周边的资源，紧邻我们这个项目。我们项目南侧是北京的世界服装之窗，这是一个纯商业项目，这个规模也是比较大，大概到30个亿，据我了解可能是年底要启动了，那么还有一些其他地方，我们在朝阳地区也在牵头做一些事情，准备做一个地区联盟，大概有10－15家企业，真正把这个区域来做一些资源共享的东西，包括一些市政建设当中，把这个区位做成一个新中心，10年前看到亚运村会觉得比较新，5年前看到望京也会觉得比较新，也许你明天看到这个（非中心）板块也会觉得非常新，这个有一个特点，第一个是老城区的地方，但是它目前的新河弯都是一些新的板块，最大的板块还是在往东走的板块，这个地方是整个把大概有9.6平方公里，整个那个规划是2年内全部踩平，3－4年全部建成一个新城，这个新城不是完全居住，除了居住有经济适用房、有白领住的房子，有中高档人士住的房子，还有一些别墅等等。另外还有一些商务项目，随后可能还有一些体育，一些大的体育场馆，它的配置是非常完善的。政府把它起了一个名字叫新坐标。我们在几年前就非常了解了，基于这种条件下，我们非常了解这种政策规划的引导下，我们去拿了这块地，为什么我们前三年没有开发，委员它的大的背景还不行，随着朝阳路的改造，以后我们京通快速这是一个新规划，刚刚下面的。有一条快速路直接从这条路穿过去，那条高速路修好后可能比三元桥到机场还要近，所以这个板块是非常非常成熟的，从规划上非常成熟，现在是一个全面的执行阶段，有很多的国企在执行，在明年年底就是一个全新的面貌了，随着它建设的开展，随着一期的完工，随着二期项目的开工，随着天鸿二期的完善，三期的建完，整个地区的人气会有一个很大的提升。所以这个是我们来做这个项目的这么一个前因，具体的这个产品我们确实付出了很高昂的代价，最高的就是土地成本，我们拿出很多的土地资源，做这个商务花园，我们做了一个很大的配套，拿出2600平米做了我们的会所，我们里面有网球场、篮球场等等一切具全，我可以这样说，目前北京市写字楼单体项目来说没有一个能与我们相比较的，我们要把它做成一个城市化的一个项目，为城市配套的一个项目，不是为了我们更好的把房子卖，我们考虑了各方面的因素，要为这个区位做一个大的配套，为区位起到一个新的引擎作用。

孟总说这个项目成功的时候整个房间的房屋最少一平米要涨2千块钱，他说你做了很大的贡献，这个作为我们地产开发商来说，我们所做的事情的应该说是利国、利民、利己，我们集团想在地产里面长线的发展，绝对不是看眼前的，我们现在运作三到五个项目，执行的至少是三个项目！我们想通过这个项目在这个行业获得一个更好的口碑，这样的话会有一个更好的诚信，对消费者有更好的诚信，包括对在座的媒体有更好的省诚信。建立一个好的口碑，我觉得这个更为重要，讲到这个商业利益是一个中长期的商业利益，而不是一个短期的商业利益，因为这个投资是一个中长期的一个投资。

产品方面我们整个是一个玻璃幕墙，应该结合几个方面，建筑、人、还有自然、三为一体我们把它融合得非常密切，建筑本身室内的空间跟室外的空间，我们主要考虑到这方面的因素，基本上就是这样，希望在座的朋友有什么问题可以提问。谢谢大家！

主持人：感谢王总的精采发言，王总刚才把我们这个项目理念给大家简单介绍了一下，现在大家可以就关心的问题自由的发言，下面先请人民网的刘小姐提问。

提问：我们对非中心这个项目是非常认同的，但是市场也有一个担心，就是作为一个民营企业，在做一个非常新鲜的项目，你付出的努力会非常大，这个事情本身也是一个非常好的理念，但是在这样一个宏观调控的环境下，那么很有可能会出现资金上的问题，因为我们知道资金链的断裂并不说你未来没有发展前景，只是很短时间内的周转不灵，所以我们有这个担心。一个作为民营企业他的资金实力是怎么样的？还有在这样一个对整个宏观环境这个理念也是刚刚开始推行的时间，在资金这方面您怎么保证，尤其在你的日程表里面还看到你跟基金方面的洽谈会，我们想请您介绍一下中弘集团的背景，以前做过什么成功的项目？听说同时还在做三、五个项目，这样的话对资金的要求会更大，在这方面您能不能解答一下？

王永红：我们比较欣慰的是几个方面，第一个是我们这个项目得到了政府的认可和支持，我们被列为2005年北京市60大重点工程之一，奥运项目、中央电视台这些项目在60个重点之列的，我们的项目也列入这60个重点工程里面，这是为什么呢？政府也非常清楚，我们的项目实施对整个城市建设，整个区域经济会起到一个很重要的作用，所以政府给 了大家很大的支持。这是政府方面的支持。

第二个方面是金融方面，我们相对也是得到了金融部门的支持，金融部门更多的是也是在看，这个项目不是完全看眼前，也是看到了整个事情的发展，是不是符合城市的规划？是不是一个很好的发展前景？以后会不会有一个很好按的现金流，我们跟金融部门推荐的时候我们做了很多的数据分析，我们也得到了金融部门的支持。

提问：您能把我们的中弘集团再介绍一下吗？

王永红：我们有几个项目在运作，包括年底的一些商业街项目，10万平米，应该也是东北部最长的商业街，他是最有特色的，是三层，在望京最中心的地方我们年底要推出。另外以前我们从事什么行业？其实我们做这几个项目，很大程度在以前行业里面有一些经验，因为我们以前是做石油贸易的，做批发零售，有两个加油站，现在都卖给中石油、石化了，我们在做石油这块也是把握政策实际比较好的时候，也是个人的运气比较好，赶上这个时候，有了一个财富的积累，然后才能够做这些项目。

提问：从您这个石油操作实际的把握，还有您刚才说的拿地，到去年开始操作，我觉得您是非常理智的，非常有长远的眼光的，非常佩服。您能不能预测一下2010年的时候，这个板块他的底价大约是什么样？你您的投资者会得到什么样的回报？

王永红：在前段时间我们举了这么一个例子，假设CBD正格的区域增长今年是2％或者3％，我这个区域至少10－15％以上，比如说作为投资者我们拿着100万，1999年去买了SOGO的房子，2001年卖掉，然后再拿这个钱买望京的房子，然后也把卖掉，然后在拿这个资金去买奥林匹克花园，买两套，两年后已经是7千多8千了，这就是投入的一个升级，这个是什么关系，如果你100万在1999年买了房子，2001年把他卖掉，然后再继续买，那么可能你的升值空间就没有那么大了，区域的发展，区域城市建设其实就是一个城市的经济发展，假定他就是这么一个空间，我们说CBD是一，望京是二，我们可能就是四，我认为它的比例远远高于成熟地区的比例，它的房价的投资比例，如果我认为他三年之内最少是50％，我们实际上也做过一个测算，北京市做的是2020年还要增加320万人口，还要增加300万到500万的汽车，这些人来了怎么办？那要有需求，要有房子住，要有地方工作，我觉得还要扩张，只要市场有需求，增长是一定的，就像美国GDP增长是一个点，两个点，咱们始终是八个点、九个点、十个点，刚才孟总说中国像一个小孩末一样，会慢慢长大，像美国他已经是四、五十岁了，他再吃会不停的发胖，中国还在发育的时候，会不停的吸收的更多的营养，我们国民的增长未来10年要比发达国家要高得多，不能跟美国、日本比，人家早几十年了，这个区位有一个非常大发展前景，它整个城市规划的时候，比如说我们这个项目，有可能的话下一步要到通县去拿地，那个地方发展空间会更大。

提问：我想问一下您我感觉我们这个项目跟丰台的总部基地有一些类似呢？他们的差异性在哪里？

王永红：我觉得总部基地跟我们的项目先不说他的物业形态，我觉得从定位来说，一个很大的区别，总部基地是在一个丰台科技园，也是中关村的七大科技园区之一，我们现在说的科技园都是工业开发区，它是一个工业化后的一个产品，他的锁定是科技园区的一个附属的产品。而我们的项目是一个城市化的，跟它区位、旁边的配套资源有非常大的关系，它旁边是有大面积的制造业、包括物流等等一些东西，它不是在一个城市化的板块里面，他里面不是没有住宅，它的规模也不够大，住宅也不是多元化的，包括整个交通，所在的区位是城市化的板块，是一个多元化的。道理很简单，比如说未来整个两个区位全部建完后，他那个地方他更偏重是一个企业的研发、制造，包括他单位人的居住。我们这个板块是一个城市化的，是有城市功能的一个板块，慢慢我们的项目有商务部门，是城市功能的完全的分散，他那个比较偏重科技园，产业定位偏重是不一样的，我们更偏重于第三产业——服务业。他是在第二产业和第三产业之间的定位，我觉得本质上不同，这个在根本上是不一样的。

提问：我问一下王总，您能不能谈谈在融资方面的一些策略，像银行贷款等等，给别人起到一个间接的建议。

王永红：我觉得市场在不断的变化，作为企业也在不停的变化，你说宏观调控金融这个行业他也要生存，最终他的获利，无论他的存款是多少，他也要靠流动去产生效益，只是说这个规则大家都在不停的变化，现在目前来说，我觉得金融市场有几个方面，第一个是传统银行，第二个方面是近期大家上半年做的比较的热——信托，最近又由个政策出来，还有REITS。这是一个非常大的，我今天听到孟总的讲话非常兴奋。我跟孟总说要委托巴老师做一个报告，这个是我们小范围来说的，真正看看有没有可能推行REITS。因为在国外REITS非常发达，就是把它证券化，像我们这个非中心项目非常适合这个项目，非中心我可以不销售，我就是出租经营，我把这种现金流放到证券市场去发行，那个资金还是老百姓的，他不会买股票，老百姓相当于来买我们这个资产这么一个东西，然后我们给他一个稳定的三年、四年甚至十年以上的固定的回报。现在老百姓的1％拿出来投入这个市场，使房地产业在上升、在发展，同时老百姓有一个非常的好收益。现在股市也不敢投了，大家都非常紧张。上午孟总讲了，美国整个证券化市场10－15％是这个产业，咱们这个市场还是个空白，我觉得这些东西也是在不停的创新，我个人对金融不了解，我只是说自己的一些感受，前面说的话，大家不要太深的追究，我觉得金融产品，他也在不停的创新，不创新它是没法儿生存的，这也就是游戏规则的变化。

提问：我想了解在变化中咱们企业怎么适应这种变化，怎么样在这个变化中生存下去，因为我们知道大连万达，都跟基金合作了，好像有30个亿卖给了基金，咱们是不是有这方面的打算。

王永红：我希望跟基金合作，基金对我们这个项目也非常有信心，包括一些商业街还有其他的项目也非常有信心，我们也在沟通，我们既跟银行合作，又跟信托公司合作，还跟基金合作，刚才说到基金，这个基金还是很活跃的。哪种东西比较适合我们，我们做企业是比较务实的，如果资金我明天断了我就得关张了，这个问题确实要靠这个来解决。这是一个循环过程！

提问：王总您好！上次我在科技中心的时候，我记得非中心的一个主调，就是要把定富庄建成集住宅性与商务群为一体的住宅群，也是一个商务群，这种模式的创立对周边城市经济也能起到一定的作用，可以说也能起到一定的带动作用，但是我好像觉得你现在是不是包括我看这个图片包括今天听到的一些东西，也就是说定富庄这个板块的建设只是注重商务性，已经不注重住宅性了，是不是这样的？

王永红：我们毕竟不是政府，现在政府也不做这个事情了，你一家全把这个事情干了，现在是分工很细的，定位这个板块是多元化的，有住宅、有商业、有商务，很多的业态，大家根据公司的性质，跟公司的不同的经营方向，去寻找资源，去建设，那我们做的项目我们纯做商务，并不是说我们商务做了住宅就不重要了，不是这样的。在这个板块也是这样的，我们希望在这个板块里面越完善越好。住宅是跟商务配套的，商务也是跟住宅配套的，他是一个互相的，并不是哪一个更重要，哪一个不重要，而是并行的发展，只有它更加多元化，更加综合，这个区位才能得到一个更得好发展，我举个例子，亚运村为什么能得到今天的发展？他更重要的是它的商务写字楼，、公寓、商场，带动了整个区域的发展。为什么望京从大面积的居住，慢慢的多元化了，望京开发的大面积住宅，朝阳投资的望京科技园等等商业项目上了很多，慢慢他会逐步循环，要有一个非常的好内部循环，在中小城市，那个是不需要的，它一个独立循环就够了，不需要多中心，因为北京是一个国际大都市，1千多万人口，它需要多个中心才能满足城市功能的需要，这个功能需要是多方面的，不但有生活、包括就业、包括休闲娱乐，它是多元化的，每个板块每个多中心它各有偏重，他的产业定位各有偏重，比如说定位装，他有十多各大学，文化层次有一个偏重，还有很多生物制药公司，它有很多历史的机缘在里面，望京有很多外企，他有一个产业的偏重，亚奥有一些体育、娱乐在里面，而中关村有IT产业的偏重，但是他每个板块必须是完善的，然后有一个产业的偏重，比如说我们一个月当中，我们在望京这个地方我要参加一个体育活动我就去亚运村，我们要参加文化活动我要去一趟定幅装，但是他不会天天这样走的，比如我住在望京，我每天要去CBD上班，天天这种循环，这样话会对城市的功能造成很大的压力，我们这个非中心的项目能促进的城市快速的形成更多这种多元化的中心。

提问：我想问一下，这次算是不动产的博览会推出了一个非中心的概念，是不是说非中心的投融资也是在全面启动，另外他这个楼群是全面启动的而不是分几次，这块来说您怎么保证您的资金链，资产链不再断裂，我们国家一向是在宏观调控上对房地产有制约的，这次宏观经济调控下有非常对非中心有影响，贵公司要采取哪些措施应对呢？

王永红：更重要的是我们项目是一个创新的，不是一个同质化的产品，区位也不是一个同质化，定位也不是投资化的，所有的政策它也不是一刀切的，所以在这种背景下我们得到政府金融部门的支持，包括我们得到了信托公司，基金公司，都是非常认同我们这个项目，这样就面临着我们比传统的项目面要更广，也就是说融资的渠道更广，我们不是说要走一条路，天天敲银行的门，如果这个银行的门敲不开，这条路走不下去就死掉了。我们比较务实的一个全方位，最重要的它是一个创新的产品，是引导商务的一个创新的模式，那么实际上市场上需求量是非常大的，由于这些我们避开了这些瓶颈。也就是说在这么一种背景下我们反而得到了那些部门的支持，这个是我们非常欣慰的。

提问：你在建设当中服务业的资金是否也得到了支持？

王永红：我们肯定会有一个市场对接的一个循环，我们的物业一部分销售，一部分出租，也需要一部分销售回款，维持我们的二期三期，这种形式跟别的开发项目，虽然别的东西都是创新的，盖房这个道理还是一样的，需要这种服务业的！

提问：我是新京报的房地产记者，我想问一下咱们非中心生态化的企业总部基地这种概念，从目前来看北京包括异状的企业他们都有一定的政府政策的优惠，据我了解咱们没有政策优惠政策的支持，我们如何跟同一类型的产品竞争，我们有哪些回避政策方面制约的一些措施？第二就是定幅装作为北京十大边缘集团之一，他有大量的土地，达到280万平方米，我们如何跟同一区域的这些产品如何竞争？

王永红：我想是这样的，您刚才说的是这个政策的问题，关于这个政策是这样的，CBD的商务项目包括SOGO有的有政策，有的没有政策，总部基地为什么有政策，他是科技园区，他有一个产业偏重，他的客户群的定位，我们跟它是没有竞争的，客户重叠是非常非常小的。为什么这样说？他是一个产业偏重，它更多的为了经济开发区这些中小企业服务的，现在入住的客户基本是这么一个情况，总部基地基本上是一些大的国企包括中关村园区的一些客户进驻的，我们的客户基本上跟CBD的客户没有重叠，这块来说因为他科技园区，只要在中华人民共和国注册的企业，科技部认可的属于高科技的政策他就享受三免三减的政策，他是对行业的政策，不是对单独的一个政策，他是对整个行业，整个IT业就是高科技企业，国家科委有一个认定的，所有的企业你要认可必须由科委发一个证，才有这个政策，现在哪个园区不可能给一个政策，现在越来越市场化了，我要说的是我们的客群是不一样的，我们是更加市场化的企业，我们更多的是要带给大家方便，比如说小一点商务中心没有商务中心，我们给他提供一些商务方面的服务，我们还有一个一站式办公，北京市在我们那设了一个点，全部的一站式服务全在那里，那个是在别的地方是没有的，我们在设一个叫绿色通道，就是我们一揽子，包括国外的企业你要办，我们全部给你办完。所以我们是要跟市场有一个更好的对接，有一个更好的服务，这个是跟其他的方面不太一样的地方。

提问：我有两个问题，第一个就是说从写字楼目前的市场看，应该说北京除了商住类的产品大多是围绕目前已经很成熟的商务区，我觉得非中心在这方面是一个创新，同时我觉得它也会有一些定位上的市场风险，这方面您怎么看，再一个从另外一个角度看我们也看到CBD这些地区已经出现了一些交通等等问题。从国外的情况看，有从集中施的办公向集中和分散式办公结合的趋势，您觉得现在北京市非中心的出现是催生这种趋势的发展，还是已经有潮流了，这是第一个问题。第二个问题就是刚才也介绍了一些投融资的渠道，我们也知道央行已经出了212号文件把市政之前办信托把这个后路给断了，而且REITS应该在中国以外，应该说是离房地产比较远，那么我们在销售上会有一些什么样的创新的举措，比如说带租金销售，谢谢！

王永红：是这样的，你刚才说风险，确实是我们这个项目存在一个很大的风险，这个风险在哪里呢？它不是说完全的一个市场的需求，而是一个观念方面的问题，我们可能要花出很的多教育成本去改变观念，这跟不能接受住到三环以外，觉得那是很远的，经过市场的发展现在大家也认可了这个。商务也有市场需求，但是他要改变许多消费者的观念，需要引导，要基于很多市政条件比较完善的情况下，另外比较欣慰的是，我们那个地方交通、高速路、包括地铁等等都是有一个完善的构成，所以说我们做这个项目是一个引导市场，也是相对比较有市场风险的，但是我觉得风险跟机遇是并存的。

第二个方面关于经济方面，信托方面，这个确实上周出了整一个政策，实际上以前信托我们也有过紧密的合作，信托分两部分，一个是集合一个是单一的，现在把集合这块给设定住了，并且比银行的条件还要高，还要设立一个开发资质，最近信托势头太猛了。你说问题其实也没有出现哪些问题，可能是过于的活跃了，宏观政策要适当的打压吗？这个有一定的关系，这些东西不能完全这样讲，但是他有一个单一性，我不是说面向公众，还是有相当的一些机构投资者，他非常愿意，因为他机构投资以前是从股市方面转型的投资者，他就要去存在银行里面，他追求低风险，然后是比较稳定的收益，但是他又不希望存在银行里面拿一个点、两个点的基本储蓄的收益，据我们了解单一这方面还是比较活跃的，但是我更希望就像上午中房集团孟总提到的，REITS会更早的在中国实现，这样对我们是一个非常好的契机，包括很多专家一直在努力，我觉得应该是早晚的事情。

主持人：下面我们进入最后一个环节，是中房集团给我们中弘颁发一个奖项，希望媒体朋友给我们做一个见证。

中房秘书长为中弘集团颁奖

主持人：好,谢谢秘书长！也非常感谢今天各位媒介朋友能够光临，我们在明天下午6点的时候在富城花园有一个媒介的答谢会，如果大家有时间也欢迎大家光临，我们在那个时候也要举办一个媒介的大派对，我们希望在明天这个活动有一个更长的时间和我们进行更深入的交流，今天这个新闻发布会就到这里，谢谢大家！