| 一、商业银行纷纷放松二套房政策，大肆为宏观调控掘蚁穴
近段时间以来，关于商业银行放松二套房政策的相关新闻甚嚣尘上，先是上海的部分商业银行蠢蠢欲动，大打政策擦边球，试探先行。后来，北京、深圳等地的商业银行也相继小心跟进，有意推广。接着，去年以来房价高涨过的全国其他大中城市的商业银行也对放松二套房政策磨权擦掌，进入了实质性操作阶段。这波二套房政策松动的信号十分强烈，已由深圳发展银行、中信银行、招商银行等中小商业银行传导到了中国工商银行、中国建设银行、中国银行等大型国有银行。这些银行大部分都在利益的驱动下阳奉阴违，上下其手，一线部门大力推行放松的二套房政策，而二线管理部门却对外一致矢口否认。面对商业银行大力推行放松二套房政策的举措，以央行为首的政府宏观调控部门目前基本保持了一种暧昧的沉默态度，进入了一种观察期，既不严厉禁止，也不明确表态支持，任凭事态发展。
中国有句古话：千里之堤，溃于蚁穴。笔者以为，如果把国家近年来对疯狂的房地产行业实行的一系列宏观调控政策当作好不容易筑起的一道长堤的话，那么，目前各大商业银行大力推动的放松二套房政策的举措无异于在这道长堤上掘了越来越多的蚁穴，而且“掘”进的速度极快，如不快速反应，大力阻止，宏观调控的大堤将很快崩溃，多年来好不容易取得的宏观调控成果将很快付诸东流。
二、二套房政策虽然还不完善，但还是一定程度上找准了治理疯狂房地产的病根
近年来，国家为治理房地产行业的非正常发展，相继推出了一系列的宏观政策，如推行土地招拍挂政策，对房地产公司的贷款推出了系列的管制政策和准入政策，对二手房交易推行较高的税收政策，对房地产的一手房市场实行了一系列的政府强烈管理政策，也从政府自身角度出发推动了治理腐败政策，但是，所有的这些调控政策，近年来都没有起到较好的预期效果，每一次调控过后，房地产行业只是经受了一波轻微的震动，然后就故态复萌，恢复上涨势头。近年，北京、上海、深圳等地房价都有超过二倍、三倍的涨幅，为国家发展带来严重的经济和政治问题。
为什么政府前几年推行这么多的的宏观调控政策而没有起到较好的预期效果呢？这是因为，政府在推出这些政策以前，没有真正地认识到推动房地产疯狂上涨背后的真正原因，以至于头痛医头，脚痛医脚，有时效果有限，有时效果相反，有时甚至还出现用药过猛现象，以至于原有的疯狂病症没有医好，反而给国民经济的发展带来新的不平衡，成为经济新乱的诱因。正可谓是“旧病未去，又添新愁”。
潜藏于中国房地产疯狂上涨背后的真正原因是什么呢？笔者以为主要是如下原因：中国经济经过黄金二十年的发展，导致整个社会的财富增长，并伴随银行体系存款的大量增长。由于经济发展过程中过于强调效率优先，不注重公平，导致收入分配结构不合理，国内广大农民过于贫穷，中产阶层财富有限而消费不足，少数富人拥有较多的财富但消费倾向极低，少数国外居民也拥有较多的财富但却将在中国创造的财富转移到国外消费。这种长期不合理的收入分配结构导致中国整体消费力不足，大量的银行储蓄存款并不是用于消费而是用于投资。这样，从总体看，不健康的经济发展方式导致社会整体的消费支出不足；但从局部来看，拥有大量财富的少数富人却消费倾向极低，将本应用于消费的大量财富从消费支出中剥离出来。可是，我国法律和信用制度不完善，不能为投资提供强大保障，导致社会投资渠道不畅。同时，由于开放过程中没有积极扶持民族产业发展，民族产业的缺乏核心竞争力，民族产业很难成为庞大的投资支出的载体。外资企业虽在华发展却基本全面接受来自国外的投资，大部分不接受中资银行的金融服务。这样，使得我国长期积累的庞大投资资本找不到投资渠道和投资对象。大量的投资资本沉淀于银行，给商业银行带来极大的成本压力。由于房地产的可抵押性，商业银行为寻找安全性投资渠道，将大量吸收来的存款投入房地产领域，大量发放按揭贷款，寻求资本增殖。而央行等金融监管机构对商业银行的经营活动缺少很好的监管手段，使得按揭贷款无序地蓬勃发展。最后，由于投资于房地产所带来的利润率大大高于银行的贷款利率和存款利率，在高回报率的引导下，大量投机活动随之产生，并带动更多的银行贷款进一步流入房地产领域，一波又一波地推高房价。
因此，房价上涨的背后是投机过于旺盛，而投机旺盛的背后却是收入分配体制不完善、法律信用制度缺乏、民族经济竞争力较弱等多重因素的综合影响。要在短期内控制我国房价的上涨，首要任务就是要控制投机，减少银行贷款通过按揭方式对房地产业行业的输血作用。长期任务是要迅速改革我国不合理的收入分配体制，培养并壮大社会的中层阶层，增强社会的消费力，同时，完善法律和信用制度，培养具有较强竞争力的民族产业，通过增强消费，拓宽投资渠道，大力发展民族经济，才能从根本上熨平社会再生产过程中出现的生产和消费之间的梗阻。
二套房政策的重要作用恰恰在于：降低了投机和投资收益率，从而降低了投机和投资对于银行按揭贷款的吸引力，并进而减少了银行贷款对于房地产的输血作用，使得疯狂多年的房价终于停止了上涨。
这就是二套房政策的威力所在，虽然不完善，但依然是基本把握准了中国房地产的病根，使得多年来国家的宏观调控政策终于起到立竿见影的效果。
三、商业银行现有相关放松二套房政策的举措存在极大的不具有可操作性，反而破坏了宏观调控的效果
此前央行和银监会关于二套房政策的内容如下：“要求各商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”。央行和银监会推行关于二套房政策的初衷就是要限制住房的投机和投资行为。
但是，目前，各大商业银行针对此一政策，采用相当多的放松二套房政策的举措，与监管机构的初衷大相背离：
第一，大做“人均住房面积”的文章。由于“人均住房面积”国家尚无明确的法律上的界定，为规避二套房政策的限制，各大商业银行大做“人均住房面积”的文章。建设银行、工商银行与深发展银行走在国家政府的法律制度的前列，先行界定人均住房面积标准为26.65平方米。有些商业银行甚至借口地区差异而将标准定得更低。这样，大量的以前办理过多次银行按揭贷款的房地产投机者和投资者只要目前人均住房面积没有超过此一标准，就有资格购买第二套房而享受第一套房的政策待遇。
第二，为“首套”定义的偷梁换柱，大做“首套”文章。目前，许多商业银行都大打“首套牌”，为央行和银监会提出的“首套”定义进行偷梁换柱。央行明确规定，“首套”实际是指第一次利用银行按揭贷款的所购房，而目前，有些商业银行将“首套”重新定义为：已出售或结清第一套住房贷款，再次申请购房贷款时也可视为首套住房。这样，只要符合此一定议，也可享受首套贷款优惠。对“首套”的重新定义，将使如下大量的原本不享受首套优惠的贷款人重新享受首套优惠：
一是将使来自于江浙、山西、东北等地的农村户口的职业炒房人重新获得“首套”优惠。目前，职业炒房人中有一大批是来自于上述地区的农村居民，这些农村居民在老家有宅基地，有自建住房，根本不需要在炒房的城市保留长期性住房，贷款购房后只要具有一定的盈利空间，就立即将住房出手而转卖下家，并还清银行原有按揭贷款。在采用快进快出方式时，这些炒房人手上通常没有保留住房，也没有按揭贷款余额。
二是将使大量不在炒房所在城市长期生活的职业炒房人重获得“首套”优惠。目前，有大量的职业炒房人，不在炒房的所在城市长期生活，或是无法负担所在城市的生活成本，这样，他们一般在炒房的城市很少保留长期性的住房。这些人通常也是利用银行按揭贷款进行快进快出，或是已结清按揭贷款，通常有数次贷款记录，但手上通常没有按揭贷款余额。
三是大量本城市的职业炒房人也可能快进快出，手中基本不保留利用银行按揭贷款所购买的房屋。
由于对“首套”的定义进行偷梁换柱，无形中扩大了“首套”的享受群体，降低了炒房成本，提高了投资和投机的收益率，方便了职业炒房人。
第三，放松“首套”审核，使得原本不符合首套条件的购房人再次享受“首套”待遇。因为，我国信用制度不完善，而商业银行判断首套的唯一依据是银行的征信系统，大量的贷款购房人以前的贷款都没有进入银行征信系统，使得银行判断首套的依据不充分，也为商业银行放松首套条件大开方便之门。
当然，商业银行为了自身的私利，还有其他一些不敢暴露在阳光下的腐败、渎职行为，都是为了对抗监管部门的二套房政策。
通过以上的举措，大量的手上没有保留按揭贷款的职业炒房人、借助于较多家庭成员的便利条件拥有按揭住房但“人均面积不超标”（名义上）的职业炒房人和投资人都可能卷土重来重来，进行炒房投机。这样，商业银行将央行和银监会的二套房政策的调控效果消弥于无形。
商业银行有意放松二套房政策，其实质是为了自身的私利，纵容投机和投资行为，扩大按揭贷款的主体，而置国家的宏观调控的整体利益于不顾，置整个社会的经济安全于不顾，这表明我国的商业银行治理结构不健全，存在极大的“内部人控制”问题，央行的监管应从商业银行的内部治理结构着手了。
四、商业银行放松二套房政策，将使次贷危机在中国渐行渐近
商业银行纷纷放松二套房的调控政策，这对我国目前的宏观调控来说是一个不良的信号。这是因为，目前的二套房政策，由于通过采用提高首付款和利率的政策，将房地产领域通过银行按揭贷款进行的投机炒房和投资购房的通道大部分堵住了，从而使银行信贷资金对房地产的“输血”功能产生了很大的“截流”，终于遏制住了房价疯狂上涨的势头。自去年底至今年以来，我国房地产领域终于出现了可喜的房价平稳走势，监管部门推出的二套房政策功不可灭，这也再次证明了二套房政策的正确性。但是，如果放任商业银行放松二套政策，将使我国的宏观调控效果再次毁于一旦，多年的调控成果将再次前功尽弃。
另一个更重大的影响是，如果放任商业银行放松二套房政策，将使美国式的次贷危机在中国渐行渐近。
这是因为，去年以来美国发生次贷危机有几个重要原因值得我们警醒：一是没有把握贷款人资质审查关，为大量偿还能力不足的购房人发放了按揭贷款；二是中介评估机构为利益所驱动而任意对证券化的“资产池”的评级进行抬高；三是大量发放以按揭贷款为基础信贷资产的金融衍生产品，使风险数倍地放大。
而反观国内，国内金融机构正对资产证券化跃跃欲试，做着大量的准备工作，对住房按揭贷款的资产进行证券化似乎是指日可待之事。但环视国内，法律体制不完善，信用制度缺乏，中介评估机构在私利面前的职业操守值得怀疑，我国过去多年来多次暴发的审计丑闻，再次证明我国的评级机构难以去承担评估证券化资产的风险的职责。另外，从待证券化的基础信贷资产而言，我国近年来发放的大量按揭贷款都是在房价快速上涨过程中发放的，资产价格已经历过暴涨，同时，商业银行为增强盈利能力，对大量的职业炒房人发放了按揭贷款。在这批职业炒房人中，相当一部分来自于江浙等地区的农村居民，他们素质相对较低，没有正当职业收入，没有稳定的现金流作还款来源，炒房收入是他们的最大可能也是唯一的收入；另有一批人是来自于经济欠发达地区的贪官或是其亲属，灰色收入是其炒房的原始资本，正常收入较少；还有一批人是通过获取能源或是原材料而优先致富的农民，这批人中有山西的煤老板、内蒙古的矿老板，其本身的素质也较低。总体来说，职业炒房人没有炒房之外的稳定的收入，而通常为获取最大化利润会尽可能多的利用银行的信贷杠杆，办理按揭贷款。在房价上涨过程中他们可以通过获利转让，但在房价下跌过程中，他们本身的经济实力较弱，无法承担折价损失。在房产无法转让，同时没有炒房外的其他收入作支持的情况下，这些按揭贷款将会很快成为成为不良资产。由于基础资产质量恶化，从而导致以此发行的债券的等级降低，美国式的次贷危机将在中国出现。
这是梦吗？笔者相信不会仅是梦！
如果各大商业银行继续放松二套房政策，纵容房地产的投机行为，而监管部门不加以及时制止的话，政府多年修筑的宏观调控的长堤而将为商业银行因放松二套房政策所掘的“蚁穴”而击溃，房价将再次恢复上涨，次贷危机就真的在中国渐行渐近了！ |
