| 2008年，南京房价是否会出现“拐点”？是“真降”还是“假摔”？
昨天南京举行的一场“2008中国房地产经济政策新年论坛”上，国内两位顶级经济学家对于目前宏观调控政策均进行了精辟的分析，对目前房价“究竟是高还是低”委婉地给出了他们自己的答案。对房价是否存在“拐点”问题，陈淮认为这是“媒体误读”了。
昨天南京一房地产研究机构给出了一份“面对资产价格与物价的双膨胀，房地产将“魂”归何处”的市场研究报告，该报告判断认为，今年南京房价可能会“摇摆”在-3%到3%的幅度之间。
该房地产研究机副主任李智博士说，去年南京楼市基本上是供不应求，而今年南京新建商品住宅预计上市量将达到1061.7万平方米，比2007年实际上市量（890万平方米）增长近20%，上市的套数将达到10.05万套。结合今年房地产宏观调控政策的基本判断，考虑到南京城市化进程加快、人均可支配收入持续增长、外来人口不断增长以及信贷政策紧缩的情况，预计今年南京房地产销售量在900万平方米左右，“销售呈现稳中略降的态势”。
他说，上市房源量和销售量的供销比预计在1.18：1到1.06：1之间，判断“今年南京房价会基本稳定，估计房价会保持在-3%到3%的幅度之内”，南京的房价今年不会出现“拐点”的情况。
一贯打扮风度翩翩的樊纲，一出场就抛出了人人关注的问题：“老是有人问我，宏观调控这么多次，怎么就是起不到作用？”樊纲说，对提这种问题的人，都让他们反过来想一想，假如没有去年央行10次准备金率和6次加息的调整等政策，中国的货币就不知道要多到哪儿去了，通货膨胀率也不知道高到哪里去了，楼市、股市就不知道热到哪里去了，调控肯定是起作用的。
“调控的政策也许一开始不起作用，但会在累计过程中起作用。”樊纲认为，房地产也是如此，不能老说这个政策那个政策不起作用，政策需要一个阶段的逐步调控过程。国家通过对流动性的控制、对货币增长量的控制，对所有的价格都会起作用。
樊纲说，目前房地产市场出现的不平衡是因为缺失一些市场可以自我调节的机制，比如说物业税、房产税等。在未来，买房子除了还本付息以外还要付税，房价越高税钱越多，买房人就要考虑现在买房子合算不合算，会调整自己的买房需求，有了这些税的调节，就不会出现现在很多人买了房投资，空在那里，晚上没灯，成了“黑楼”。从而也抑制了买房投资的过度的需求。
樊纲说，前期的政策调整重视了对需求方的调整，但忽视了对供给方的调整。如何增加供给呢？土地供给是有限的，如何在同样的土地上造出更多的房子，就要出台提高土地利用率的政策，把房子的容积率做高。另外，改善土地供给的本身，比如说农村宅基地、土地的有效配置等问题都需要研究。
樊纲：淘汰、清理的是一些中小企业
樊纲说，防止房地产的泡沫就是“防过热”，这就要求淘汰、清理过剩生产能力，背后清理、淘汰的就是一些中小企业，这就包括一些中小开发商。因为发达国家的经验说明：大企业风险抵御能力强或者说一些外企已经经历过了这种清理，有经验。
陈淮：冰川时期到来，先死的是“恐龙”
陈淮则表示，房地产业如果真有企业被淘汰，可能先死掉的并非是中小企业，“冰川时期到来，先死掉的还是恐龙呢？！”他认为，危机对于企业的影响来自他们自身抵御能力，因企业不同而不同。
“其实大家只要弄清楚三个政策就行了。”陈淮认为：一个是宏观政策，一个是产业政策，一个是公共政策。不要夸大宏观调控政策对房地产的作用。
“在许多媒体上讲房地产都用“拐点”这个词，百分之百都用错了。”陈淮解释说，在数学意义上讲，由上升到下降的转折点并不叫拐点，在一条曲线上切线的斜率等于1的那一点叫拐点。由上升转向下降那一点的切线斜率等于零，那一点叫极值点。
他说，打个比方，开汽车的时候往下踩油门的过程是一个加速的过程，每一个瞬间的速度比上一瞬间高，松开油门的过程中每一瞬间的速度比上一瞬间低，从每一瞬间的速度不断加快到每一瞬间不断降低，这个过程叫“拐点”。也就是说，如果用它形容房价“拐点”的话，只是房价加速上升转为减速上升，但上升的速度向减缓的过程转换的那一点叫“拐点”。在一条曲线上不只有一个“拐点”，可能有若干个“拐点”，并没有达到房价将要下降的极值点。
陈淮说，假定一个记者3000元的月收入，每个月房租极值是600元，在月收入提高到4000元后，他的月收入增长了33%，他每月支付房租的能力可以从600元增长到1200元，也就是说月收入增长33%的时候他的住房消费能力可以增长100%。
陈淮说，“住房这东西对特定群体来说有其高敏感、高弹性”，如果是潘石屹（SOHO中国董事长）这样的人，收入再增加多少，对房价已经不敏感了。同样，那些20%至25%的困难、特困难群体，如果每月生活费多个80元的补助，他们对住房也没有敏感度，不会因为收入提高而改善住房条件。
他说，买房子可以有3至5年的推前和推迟的时间，如果非要说房价有没有一个合理的范围不可，那就是“不让房价失控”，各地都有自己不同的条件，南京也是如此。
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