【投行观点】申万续呼买入SOHO中国(00410-HK)增持,高看6.75港元

  财华社深圳新闻中心

 申银万国发表最新研究意见称，维持SOHO中国买入评级以及08年底目标价格6.75港元，相当于平价于现有土地储备08年底预估净资产值，15%折价于08年底潜在预估净资产值，较目前股价仍有约36%上行空间。

 申万针对SOHO中国购入凯恒中心（将重新命名为朝阳门SOHO）全部权益事项称，本次收购值得关注的几点是，首先，该公司拟持有其中的逾8万平方米商业建筑以作中长期投资，发展成顶级购物中心，因考虑到该项目的上佳地理位置以及周边地区类似的商业项目当前仍未多见。其次，鉴于该项目的北区一、二期工程已经完成或实现结构封顶，预期今年将直接对该公司盈利有所贡献，但销售安排仍待相关转让手续完成后确定，因此具体的贡献数目目前尚难做出估算。第三，此次收购代价中涉及现金部分为22亿元人民币，其余33亿元为承担所欠民生银行(600016行情,股吧)16亿元三年期贷款以及其他第三方欠款约17亿元；在本次收购完成后，该公司手持现金仍然高达100亿元人民币。

 鉴于建筑面积达30万平方米的南区仍刚完成土地平整，申万预计整个项目的完成仍需投入约20亿元人民币（凯恒公司仍有民生银行所提供的14亿元信贷额度未用，同时民生银行亦以同意提供不超过30亿元贷款支持南区项目建设）。

 对于本次收购所带来的NAV提升，因建筑类别等仍待调整，目前仍难仔细估算。但基于相当部分的持有物业以及参考周边高档购物中心的租金水平，申万粗略估算整个项目应至少能提升SOHO中国现有土地储备08年底预估净资产值1元人民币。

 申万仍相信，中国房地产市场逐步回归理性的当下，预示著越来越多的土地收购机会，SOHO中国目前的财务状况足够支撑其在今年余下的日子里再次收购一个类似规模的项目。

 申万提示近期需要关注的重点是，SOHO中国将于6月份推盘的三里屯SOHO项目的销售情况和施工进度（将受奥运期间暂停施工影响）；以及凯恒项目的销售和预售安排。该两方面都将对今年的业绩产生显著影响。