华侨城A：目标价20.9元维持“买入”评级(研报)

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　　摘要

　　发行方式、预案出台的时间点等基本符合我们预期，但融资规模比我们预想的要少些。我们预计，增发相关的主要事宜有望于2008年底之前基本完成。

　　拟注入资产的2008年财务数据都将全部合并，而控股股东承诺参与增发体现出其对上市公司的信心和支持。此次资产注入完成后将进一步强化独特的经营模式，显著提升核心竞争力。

　　我们预计，此次增发规模约为5.93-6.92亿股。据此假设，考虑上述资产注入和全面摊薄，则分别增厚2008年EPS约0.27-0.34元。资产注入将大幅提升上市公司业绩和价值。

　　我们维持之前的盈利预测，即2008-2009年EPS分别为0.64元、0.96元（已考虑了资产注入，并假设募集资金83亿元，增发6.38亿股），净利润同比增长155%、50%，其中房地产仍将成为公司最主要利润来源，约贡献了80%左右的净利润。

　　我们采取Sum-of-the-Parts法，经测算，华侨城A 的合理估值约在20.9-28.0元之间。目前华侨城A的股价为14.55元，剔除旅游业的合理估值约5.1元，地产业务的估值约为9.45元。相对于我们对其房地产RNAV测算18.2元而言，假设不考虑销售量的变化等其他因素，简单测算，则意味着未来华侨城项目的售价较我们目前的预测或者说目前的售价要下降近50%。而通过调研，我们发现，目前华侨城各房地产项目售价几乎没有多大下降，而且近期公司也不太会降价。因此，我们认为，相对于其合理估值，目前股价已具有较强吸引力，或者说目前股价具有较强的安全边际，估值明显低估，我们维持“买入”的投资评级。

　　不过，由于公司此次融资方案达到约83亿元，且全部是通过公开增发的方式，我们担心在当前弱市行情中，这样的方案出台短期内可能会对股价有一定的影响和冲击，我们提醒投资者注意风险，下跌或提供了良好的介入时点。

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