“地价股价对赌”面临崩裂开发商们难逃资金寒流

市场就是这样残酷。jlpwt

　　去年九月，时值内地房地产企业IPO与定向增发风起云涌之际，上海证券报独家预言资本市场的“地价股价对赌”风险与调控不当可能出现的“硬着陆”危机。cgzefn不过短短半年，风险已现，压力骤增。zvqve^

　　万得统计最新统计显示，今年前三个月，鲜有房地产企业实现增发。uv^cyr在港上市的40家大型内地（包括有内地业务的）房地产股市值平均缩水30%，其中包括绿城中国、合生创展、合景泰富、雅居乐等知名公司在内，市值缩水幅度更超过40%。mwerju

　　与此同时，土地储备短期内连涨8倍、高居房地产企业前列的恒大地产未能靠着土地顺风顺水，临阵宣告香港IPO推迟。&ipgcx更有标志意义的信息是，上海证券报获悉，恒大为解资金压力，布局了一个超过500亿元的年度销售计划，并已开始部分项目的七折销售战略。wntupw500亿，等于碧桂园、保利、中海三家地产巨头去年全年销售额的总和。mvp*证c能否实现？市场不得而知。uhx证yr

　　“境内外IPO融资途径突然收窄，国内银行开发贷款几乎叫停，开发商们正遭遇前所未有的资金寒冬，或抛盘套现，或寻觅合作伙伴，或卖项目走人，出路无它。qhs证lw谁是下一个顺驰，这是市场正在思考的问题。oq证ej*”一位资深香港市场投资分析师表示。证tsy之w

　　在“地价股价对赌”格局面临重压可能崩裂的敏感时期，三种迹象确实已经浮出水面。hafevc

　　困局

　　成也土地，败也土地

　　目前恒大地产集团土地储备大涨，达到4580万平方米。bozc*c根据宏观调控对房地产企业不得囤地的要求，这些土地储备根据测算至少要以每年800万平方米速度进行开发。证证o券u&恒大去年底初步规划今年规划销售额甚至高达500亿元，这一数字等于碧桂园、保利、中海三家地产巨头去年全年的销售额的总和。fyc证g之即便都打七折，能不能顺利把房子卖出去？这是个挑战。yint之j

　　“地价股价对赌”面临崩裂的可能！引发市场这一警觉的是近期的恒大IPO推迟事件。o*hawy

　　“很多人在关注恒大融资的进展，因为这是中国楼市与股市的风向标性事件。mmqp&&”SOHO中国董事长潘石屹称。证mt&gl

　　恒大IPO，一个以地价博股价，再期望以股市资金还债、买地的典型代表。n券之wtg这一推迟事件的背后，掀开了开发商融资寒冬的冰山一角。tjzgm

　　据报道，2006年时，偏居于广州一隅的恒大土地储备仅为不足600万平方米。voqta2006年11月，恒大开始谋划海外上市，看好了土地储备决定融资规模的规律，恒大掌门人许家印大举举债拿地。^*gwri2007年一年，市场屡传恒大高价拿地甚至勇夺“地王”的消息，致使公司土地储备连涨8倍，达到4580万平方米，33个项目分布在全国19个大中城市，恒大一跃成为继碧桂园之后的内地“第二地主”。lu*h之z

　　为实现土地储备的“大跃进”，恒大举债规模也加速扩大。m*bbga根据恒大地产财务报表，截至今年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，且不包括向机构投资者融得的10亿美元资金。kxjbmn根据恒大招股书，IPO融资53.6%用于支付未付土地出让金及现时项目资金，23.1%用于收购额外土地储备，9.1%用于部分偿还瑞信借取结构担保贷款。券gac^n

　　“投资机构与恒大达成了捆绑式的合作，恒大上市决定多方利益，所以也得到了相关投资银行的全力推动。mnytbj”一位知情人士介绍。ewnwl券据了解，美林、高盛、瑞信担任此次恒大上市联合保荐人。jnkazo而此前恒大分别有4亿美元和4.3亿美元的境外融资有美林、瑞信的参与。ntiog&

　　今年3月12日，恒大正式宣布计划发售29.61亿股份，3月28日正式挂牌，融资最高额为165.76亿港元。xzqyym当家人许家印距离刷新“中国首富”仅一步之遥。hjzo^s

　　然而，此次轰轰烈烈的IPO显得生不逢时。ay&y证p消息人士透露，恒大地产招股初期，投资机构并不踊跃。ttnkx券3月17日，恒大发布公告称将招股截止日期延长一天至19日，希望争取更多潜在投资者。d证mrvg但市场无情，恒大随后不得不在临上市一周前宣布推迟IPO。f证g证&i

　　根据恒大地产公告，其搁置原因是“国际资本市场现时波动和市况不明”。yl券boc但是，恒大没有获得香港投资者认可的根本原因却要复杂很多。ezswab

　　“与以往IPO主打土地牌不同，这次投资者不认可恒大的最主要原因也是土地储备过多。stwy^s”国泰君安香港分析师姚饶介绍。nbrv^

　　根据分析师不完全测算，目前恒大土地储备4580万平方米，根据宏观调控对房地产企业不得囤地的要求，这些土地储备至少要以每年800万平方米的速度进行开发。之vtsk*以2500元/平方米的建筑成本算，恒大每年的建设成本就约达200亿元。nc*tar

　　“如果银行贷款收紧，上市融资搁置，恒大最好的出路就是加快销售。qself证即便每平方米住宅售价卖过1万元/平方米，恒大一年也得卖掉两三百万平方米才行。mn证l之b这是个很大的数量。pncsoo”上述分析师表示。ggvdbz

　　这一预言已经得到市场的证实。rpvk证一边，恒大保荐人们努力转战私募市场，为恒大紧急输血。f之tehi有消息称，瑞信、高盛和美林将协助恒大尝试通过私人配售股份的方式集资4亿至5亿美元。odhegj另一边，恒大在广州的一些楼盘项目开始以七折左右的价格销售。*uwsd证

　　而接近恒大地产的人士透露，恒大去年底初步规划的今年销售额甚至高达500亿元，这一数字等于碧桂园、保利、中海三家地产巨头去年全年的销售额的总和。^ztnz为此，恒大从上海请到最大房地产代理企业易居中国，后者刚刚于去年在美国上市，曾在上海屡创“化腐朽为神奇”的营销奇迹。*ql*t

　　据了解，易居已经全面接手恒大在广州的楼盘，并提前支付1亿美元的包销保证金。nvdaf之“恒大与很多公司已经形成一损俱损，一荣俱荣之势。nlf^el”市场人士称。hbangn

　　然而，500亿元的销售额，即便按照单价万元计算，预示着总销售面积大约在500万平方米以上。c&s&p而500万平方米的销售面积又代表什么呢？据了解，内地第一地产企业万科去年的销售面积是不过613万平方米。kxr^iz“但万科作为行业例外，已经不能和行业普遍情况相类比。wdhtwp”分析师称。f*owfx而随着宏观调控的深入，房地产企业在今年收获更多交易量已经不容乐观。xavigm

　　即便恒大可以实现500万平方米的销售量，单价能否实现万元仍是未知数。zoheib据了解，恒大目前33个项目中，广州及广东其他区域的项目共有7个，其他分布于重庆、西安、成都、武汉等地。f^^sw

　　而根据国家发改委公布的今年2月70个大中城市房屋销售价格统计，广州、深圳、武汉、重庆是少数几个房价环比出现下跌的城市区域。sdmda有媒体报道称，广州、深圳、武汉纷纷出现跌价30%的楼盘，恒大的项目也位列其中。etkphk

　　据了解，恒大旗下“御景半岛”、“恒大云湖”、“世纪名门”和“金碧领秀国际”项目均传出打折消息，折扣从25%至30%不等，相比楼市最高峰，价格缩水甚至达到40%至50%。证mvw^&

　　如果单价继续调整，恒大要达到500亿元销售额的目标，需要卖掉更多面积，这无疑是一个巨大的挑战。^brfay“这笔账我们算得出，香港的投资经理们也一样算得出。sr&g*”一位香港分析师称。vsgbjr

　　危机

　　会不会有下一个顺驰？

　　顺驰当年的人员混乱、销售进度和回款流程管理失控等是导致其资金流动性不足的重要因素之一，这些条件，目前遇到困难的地产大鳄并不符合。tl*udr再加上大型外资投行的力挺，公司渡过难关并非没有可能。bji*h*哪一个大型房地产企业会成为下一个顺驰？分析师将答案谨慎定为“不确定”。lo之券yu

　　2006年9月，随着香港路劲基建宣布以12.8亿元换取顺驰55%的股权，地产奇人孙宏斌一手创立的高储备地产帝国时代宣告结束。&irlzq彼时，顺驰手中的800万平方米土地被称作“天量”，今天，不少房地产大鳄的土地储备是当年顺驰的5至6倍。f券f^u

“地价股价对赌”面临崩裂 开发商们难逃资金寒流

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